Un bloqueo del casa
UN BLOQUEO NO ES UN DESALOJO. Existen muchos conceptos erróneos sobre un cierre patronal. Algunos piensan que es una forma de desalojar a un inquilino, y otros piensan que el inquilino tiene que pagar la renta vencida para poder reingresar a la vivienda. El Código de Propiedad de Texas, §92.0081 - §92.009, describe las condiciones en las que un propietario puede cambiar las cerraduras de una unidad de alquiler y los recursos del inquilino si no se sigue la ley.
Un propietario no puede cambiar las cerraduras debido a que el inquilino no pagó la renta a menos que el contrato de arrendamiento incluya una notificación por escrito del derecho del arrendador a ejercer un cierre patronal.
La intención de la ley de cierre patronal es obligar a un inquilino que está atrasado en el pago de la renta a comunicarse con el propietario para discutir el problema o arreglar el pago. Los propietarios deben seguir un procedimiento estricto al cambiar las cerraduras de las puertas de un inquilino, y el inquilino debe recibir una llave nueva, ya sea que se pague o no la renta atrasada. Un arrendador no puede bloquear legal y permanentemente a un inquilino sin pasar por el proceso de desalojo.
En breve, la ley cierre patronal dice:
El contrato de arrendamiento debe incluir una notificación por escrito del derecho del propietario a ejercer un cierre patronal.
El inquilino debe estar atrasado en la renta.
El propietario debe dar aviso por escrito al inquilino por adelantado.
El inquilino no está obligado pagar ningún dinero para recuperar entrada a la unidad de alquiler.
El propietario debe darle al inquilino una llave si la solicita.
Un cierre patronal no es un desalojamiento.
El propietario de una casa de pisos que recibe créditos fiscales para vivienda es prohibido bloquear o amenazar con bloquear a un inquilino.
Exclusión de un inquilino residencial
Para que un propietario cambie legalmente las cerraduras de las puertas de un inquilino, el inquilino debe estar atrasado en el pago de la totalidad o parte del alquiler y el contrato de arrendamiento debe incluir un aviso por escrito del derecho del propietario a ejercer un cierre patronal. El propietario debe hacer lo siguiente al cambiar las cerraduras de las puertas de un inquilino:
Primer aviso. Al menos cinco días calendario antes de la fecha en que se cambian las cerraduras, el propietario debe enviar por correo local un aviso por escrito al inquilino. Este aviso también puede entregarse personalmente al inquilino o colocarse en el interior de la puerta principal del inquilino al menos tres días antes de la fecha en que se cambian las cerraduras. Este aviso escrito debe indicar:
La fecha más temprana en que se cambiarán las cerraduras;
La cantidad de renta que el inquilino debe pagar para evitar el cierre patronal;
El nombre y la dirección de la persona a quien, o el lugar de la oficina de administración en el sitio en el cual, se puede discutir o pagar la renta atrasada durante el horario laboral normal del propietario; y
En letra subrayado o en negrita, el derecho del inquilino de recibir una llave para la nueva cerradura a cualquier hora, independientemente de si el inquilino paga la renta atrasada (para contratos de arrendamiento firmados o renovados después del 1 de enero de 2008).
Segundo aviso. Cuando se cambian las cerraduras, el propietario debe colocar un aviso por escrito en el exterior de la puerta principal del inquilino que indique:
La ubicación en el lugar donde el inquilino puede ir las 24 horas del día para obtener la nueva llave, o un número de teléfono que se contesta las 24 horas del día al que el inquilino puede llamar para que le entreguen la llave dentro de las dos horas posteriores a la llamada;
El hecho de que el propietario debe proporcionar al inquilino una nueva llave a cualquier hora, ya sea que el inquilino pague o no la renta adeudada; y
El monto de la renta y otros cargos que debe el inquilino.
El propietario no puede cambiar las cerraduras:
En, o nel día anterior de, un día en que el propietario no está disponible, o no está abierta una oficina de administración en el lugar, para que el inquilino pague la renta atrasada y los cargos por mora. Esto significa que el inquilino debe tener la oportunidad de pagar el alquiler adeudado antes de cambiar las cerraduras;
Cuando el inquilino o cualquier otro ocupante legal se encuentra en la unidad;
Más de una vez durante un período de pago de renta; o
Para prevenir que el inquilino entre a un área en común de la propiedad rentada.
Las cerraduras cambiaron, ¿y ahora qué?
Tan pronto como se cambien las cerraduras, el inquilino debe solicitar una nueva llave al propietario. Si el inquilino llega a la vivienda “fuera del horario de atención” o si el propietario no se encuentra nel lugar, el inquilino debe comunicarse con el nombre en el aviso que se encuentra en la puerta. El propietario debe traer una nueva llave dentro de las dos horas siguientes a que el inquilino la solicite.
Después de que se llama al propietario, el inquilino debe permanecer en la propiedad de alquiler por lo menos dos horas hasta que llegue el propietario. La razón es que, si el propietario responde a la llamada telefónica del inquilino rápidamente y el inquilino no está allí, el propietario solo tiene que dejar un aviso en la puerta principal de la vivienda indicando la hora en que el propietario llegó con la llave y la dirección postal a la que el inquilino puede ir para obtener la llave durante el horario normal de oficina del propietario.
Un propietario que haya cambiado las cerraduras de las puertas de un inquilino debe darle una llave al inquilino sin importar si el inquilino paga o no la renta atrasada. Algunos propietarios intentarán convencer al inquilino de que ya no tiene derecho a residir en la unidad de alquiler. Ellos le dirán al inquilino que la puerta está siendo abierta para que el inquilino pueda retirar sus pertenencias. Esto es incorrecto. La ley establece claramente que el propietario debe darle al inquilino una nueva llave. El inquilino puede permanecer en la vivienda hasta que un tribunal ordene el desalojo. Cualquier cláusula de arrendamiento que renuncie a cualquiera de los derechos de un inquilino según la ley de cierre patronal es nula y no se puede hacer cumplir.
¿Y si el propietario no le da la llave al inquilino?
Si el propietario se niega a darle al inquilino una nueva llave, el inquilino puede obtener asistencia del juez de paz solicitando una orden llamada auto de reingreso. El inquilino deberá especificar tanto por escrito como verbalmente cómo violó la ley el propietario. El tribunal generalmente le cobrará al inquilino una tarifa para que el alguacil entregue esta orden al propietario. El inquilino puede pedirle al tribunal que renuncie a esta tarifa solicitando una declaración jurada de indigente. El inquilino tendrá que revelar cierta información financiera para que el juez pueda tomar una decisión. Si el juez aprueba la declaración jurada del indigente, la orden se entregará sin cargo. Esta orden requerirá que el propietario le permita al inquilino acceder a la unidad de alquiler.
Tan pronto como el propietario reciba la orden de reingreso, el propietario deberá cumplir inmediatamente con la orden o de lo contrario enfrentará el riesgo de ser arrestado y en desacato al tribunal. El alguacil tiene permitido usar fuerza razonable al ejecutar una orden de reingreso.
Remedios para inquilinos
Si un arrendador no sigue el procedimiento legal para cambiar las cerraduras de las puertas de un inquilino, ya sea al no avisar con anticipación o al no darle al inquilino una nueva llave cuando se le solicita, el inquilino tiene varias opciones. El inquilino pueda:
Recuperar la posesión del local o rescindir el contrato de arrendamiento; y
Recuperar del arrendador una multa civil de un mes de alquiler más $ 1,000, daños reales, costos judiciales y honorarios razonables de abogados en una acción para recuperar daños a la propiedad, gastos reales o sanciones civiles, menos cualquier alquiler atrasado u otras sumas por las que el inquilino es responsable ante el arrendador.
Si un propietario bloquea a un inquilino y no le da una llave al inquilino a menos que el inquilino pague el alquiler adeudado, el inquilino puede recuperar una multa civil adicional de un mes de alquiler del propietario en una acción judicial.
La información de este folleto es un resumen del tema y otros asuntos pertinentes. No debe considerarse concluyente o sustituto del asesoramiento legal. Los hechos únicos pueden hacer inaplicables las declaraciones generales. Cualquiera que necesite asistencia legal debe comunicarse con un abogado.