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Guía para el propietario que renta
Elegir un inquilino es una de las decisiones más difíciles que debe tomar un propietario. El propietario desea un inquilino responsable que pague la renta y cuide la propiedad rentada, de la misma manera que el inquilino desea un propietario responsable que haga las reparaciones necesarias y responda a otros problemas en la unidad. El proceso para encontrar un inquilino responsable conlleva esfuerzo y consideración. El propietario debe equilibrar la necesidad de información y la capacidad de elegir entre posibles inquilinos con las leyes que rigen el tipo de preguntas que tiene derecho a hacer y el criterio que puede usar legalmente para tomar estas decisiones.
La discriminación en la vivienda suele ser muy sutil y a veces el propietario la hace involuntariamente al tratar de proteger su propiedad. El Consejo de Inquilinos de Austin (ATC) ha diseñado este folleto para asistir a los propietarios en el proceso de selección y ayudarlos a no discriminar. Sin embargo, esta información no debería sustituir la asesoría legal. El usarla no garantiza que el propietario no pudiera estar violando una ley de vivienda justa, y no es garantía de que el propietario no será demandado. El propósito de este folleto es brindar lineamientos generales para rentar una propiedad, que ayuden al propietario a mantenerse dentro de los límites de la ley.
Cómo hallar un inquilino responsable
Publicidad
El primer paso para hallar un inquilino es anunciar la disponibilidad de la unidad vacante. Dependiendo de la naturaleza del mercado y el área donde se encuentra la propiedad, esto puede realizarse de diferentes maneras:
Los periódicos locales han sido siempre el medio principal para anunciar viviendas en el mercado y siguen siendo un recurso valioso. Sin embargo, este tipo de publicidad puede ser costoso.
Muchas tiendas y lavanderías en los barrios tienen tableros donde colgar anuncios gratuitamente.
En ciudades con muchos estudiantes universitarios como Austin, el publicitar en la universidad también puede ser efectivo. Se puede anunciar en oficinas de viviendas y alojamiento, el centro estudiantil, bibliotecas, edificios de alojamiento, periódicos de la universidad o en otros medios de información dirigidos a los estudiantes.
Los servicios de renta de vivienda en Internet se han hecho más populares en los últimos años. Algunos son a nivel nacional, otros regionales. Para hallar uno en su área, utilice el buscador electrónico.
Como propietario, debe asegurar que su anuncio no contenga texto que restrinja o implique restricciones a personas protegidas por la ley de vivienda justa. La ley federal prohíbe discriminar en base a raza, color, incapacidad, religión, sexo, situación familiar o nacionalidad de origen. Además, la Ordenanza de la Ciudad de Austin Nº 820218-D prohíbe la discriminación basada en la condición de estudiante, situación marital, orientación sexual, edad o credo. Violar estas leyes puede resultar en el pago de una indemnización considerable a los inquilinos que sufren discriminación. Para aclarar si un anuncio o publicidad es discriminatorio, recurra a asesoría legal o al Programa Vivienda Justa del Consejo de Inquilinos de Texas.
Mostrar la propiedad
Los anuncios podrían atraer varios posibles inquilinos interesados en la propiedad. En este momento, el propietario se convierte en vendedor, señalando las amenidades de la unidad en renta y las ventajas del vecindario. Poner cuidado en la manera en que la propiedad es presentada ahorrará malentendidos, problemas legales y una relación incómoda entre propietario e inquilino.
De acuerdo al Código de la Propiedad de Texas, la unidad de renta debe estar en buenas condiciones, funcional y habitable cuando el inquilino la ocupe. Este concepto es conocido como garantía de habitabilidad. La propiedad debe estar libre de todo defecto que ponga en riesgo la salud o seguridad del inquilino. Debería tener todo instrumento de seguridad requerido, incluyendo cerraduras y detectores de humo adecuados. Todo aparato y electrodoméstico debería estar disponible y funcionando, a menos se acuerde por escrito de otra manera. Por ejemplo, si el lavaplatos no funciona, el propietario debería expresar por escrito si no lo va a reparar, o el inquilino pensaría que tiene derecho a un servicio que el propietario no intenta brindar.
El propietario debe tener cuidado de no ofrecer diferentes amenidades a distintos inquilinos. Podría considerarse discriminación si el propietario provee una amenidad o servicio a un inquilino y no a todos. Aunque podría estar bien si el precio de la renta es diferente. Por ejemplo, si el propietario acuerda instalar un Jacuzzi para un inquilino pero le aumenta la renta en $100, el propietario no tendrá que proporcionar la misma amenidad a alguien que pague menos renta.
Hacer una lista escrita de todas las amenidades que existen o serán proporcionadas ayuda a asegurar que la propiedad esté representada de manera justa e igual para todos. Se debería informar a todo posible inquilino si se agregara un tragaluz, se pintara el apartamento o reemplazara la alfombra. La lista detallada de las amenidades no solo asegura que se usan todos los mejores aspectos de la propiedad para atraer inquilinos, sino que esta documentación escrita también ayuda a proteger a los propietarios de infracciones a la ley de vivienda justa.
Seleccionar inquilinos
Algunos candidatos podrían ser inquilinos responsables y pagar la renta puntualmente, y otros tal vez no. El próximo paso es seleccionar a estos candidatos para hallar al que mejor cumpla el contrato y contribuya a una beneficiosa relación propietario-inquilino. Las siguientes sugerencias podrían ayudar a asegurar que el proceso de selección es justo y legal.
Sea consistente. El proceso de selección debe ser consistente para todos los residentes. Si se pide cierta información a un candidato, se la debe pedir a todos. La falta de consistencia podría resultar en una discriminación inadvertida y responsabilidad legal innecesaria. Usar la misma solicitud para todos los candidatos es una de las mejores maneras de ser consistente. ATC tiene un formulario de solicitud en su paquete de renta.
Obtenga toda la información. Asegúrese que el candidato llena la solicitud enteramente. Al candidato que no proporcione toda la información requerida se le debe decir que debe completarla antes de poder ser evaluado.
Tome una decisión final. Para tomar una buena y justa decisión, diseñe un método de selección detallado y consistente. Esto facilitará el proceso de selección y lo hará más efectivo. Las siguientes sugerencias podrían ayudar:
Numere las solicitudes por orden de presentación. El orden en que se presentan las solicitudes debería ser el orden en que son revisadas para selección. Cuando hay que decidir entre solicitudes de otra manera similares, el orden de presentación es el único método justo para elegir una.
Establecer criterios claros y definidos, y aplicarlos a todo candidato, es absolutamente esencial para evitar infracciones de vivienda justa.
Deben fijarse límites de ocupación para prevenir la aglomeración, siempre y cuando no violen las leyes de vivienda justa. La federal Acta de Vivienda Justa no ordena requisitos mínimos de ocupación, pero dispone que el propietario puede exigir “…cualquier razonable restricción local, estatal o federal sobre el máximo número de ocupantes permitidos en la vivienda.” La Ciudad de Austin ha adoptado el Código Uniforme de Viviendas, que especifica niveles de ocupación en la Sección 503(b) de esta manera:
Las unidades de vivienda y residencias congregadas deberán tener por lo menos una habitación de no menos de 120 pies cuadrados de superficie. Otros cuartos habitables, excepto la cocina, no podrán tener menos de 70 pies cuadrados. Cuando más de dos personas ocupan un cuarto usado para dormir, el área del piso requerida deberá aumentar en 50 pies cuadrados por ocupante a partir del tercero. Nada en esta sección prohibirá el uso de unidades de una habitación en un edificio de apartamentos ... que tengan una sala de por lo menos 220 pies cuadrados de superficie. Deberá tener 100 pies cuadrados adicionales de superficie por cada ocupante de tal unidad a partir del tercero. (1991 Uniform Housing Code, página 7)
Ser mas restrictivo que el Código Uniforme de Viviendas, por ejemplo: limitar la ocupación a una persona por dormitorio, podría resultar en una infracción al Acta de Vivienda Justa.
Revise las referencias del inquilino. Comunicarse con el previo arrendador suele dar una buena idea de la clase de inquilino que ha sido el candidato. Sin embargo, tenga en cuenta que muchos inquilinos dejan una vivienda por conflictos personales con el propietario. Este conflicto podría no ser culpa de nadie, pero sin duda ambos culparán al otro. Por lo tanto, el previo arrendador podría no hacer una evaluación objetiva de su antiguo inquilino. Consultar a dos o más propietarios es una buena manera de evitar obtener una opinión afectada. Las preguntas correctas también ayudarán a mantener al ex arrendador enfocado en la información del inquilino solicitada. Aquí hay algunos ejemplos:
¿Cuántas veces se atrasó en la renta? ¿Por cuánto tiempo se atrasó?
¿Causó daños a la propiedad? ¿Se le devolvió el depósito?
¿Causaba molestias a los vecinos? ¿Se le notificó al inquilino de estas quejas?
¿Porqué se fue el inquilino? ¿Le rentaría nuevamente?
Uno de los mejores indicadores de la manera de proceder del candidato es lo que ha demostrado previamente. Un inquilino que se ha atrasado en la renta repetidamente en el pasado, probablemente lo vuelva a hacer en el futuro, y aquel que ha pagado la renta puntualmente posiblemente continúe haciéndolo. Sin embargo, a veces hay circunstancias atenuantes, como la pérdida temporal de ingresos, que pueden hacer que un inquilino luche por varios meses para poder recuperarse. Considere el esfuerzo que ha puesto el inquilino para pagar la renta, y si se fue del lugar debiendo dinero.
El propietario también puede examinar el historial crediticio del candidato. Revisar la historia de pagos del candidato podría demostrar su capacidad de atenerse a un presupuesto y hacer los pagos necesarios. Sin embargo, el historial crediticio no siempre es una representación veraz de la estabilidad financiera del candidato. Igualmente, la pérdida temporal de ingresos, debido tal vez a desempleo, enfermedad o divorcio, podría resultar en que las deudas morosas se vean reflejadas en el historial crediticio aunque la persona no se haya negado a pagar.
Aunque el uso de otra información de crédito está permitida, el indicador más importante de si el inquilino pagará la renta y cuidará de la propiedad no es si pagó la cuota del vehículo o tarjeta de crédito puntualmente, sino si el candidato considera la vivienda como la mayor prioridad e hizo los pagos de renta o hipoteca a su debido momento. Hay muchas personas que serían buenos inquilinos de otra manera, pero se les niega una vivienda decente por criterios de crédito demasiado exigentes.
Compare la información del candidato con los criterios establecidos. Al primer candidato que los cumpla se le debería ofrecer la vivienda, completando así el proceso. Conviene hacer una lista de los candidatos en segundo y tercer lugar, en caso de que el primer candidato cambie de idea.
Esperamos que este folleto proporcione buenas ideas sobre cómo rentar un apartamento, casa u otra unidad de renta a un inquilino responsable, y respetando la ley. Si tiene preguntas específicas sobre una práctica de renta puede comunicarse con el Consejo de Inquilinos de Texas. La cuidadosa consideración y sensibilidad en la publicidad y selección prevendrán formas sutiles de discriminación y protegerán tanto al propietario como al inquilino. El propietario se beneficia al obtener un inquilino responsable, y todos se benefician de tener derecho a una vivienda segura y digna, independientemente de la raza, color, religión, sexo, discapacidad, situación familiar o nacionalidad de origen. Este es el verdadero significado de “vivienda justa.”
La información de este folleto es un resumen del tema y otros asuntos pertinentes. No deberá considerarse concluyente o sustituto de asesoría legal. Casos particulares podrían hacer estas generalidades inaplicables. Todo el que necesite asistencia legal debería comunicarse con un abogado.