Ley del depósito de seguridad

El Código de la Propiedad de Texas, §92.101–§92.109, protege el derecho de inquilinos a recobrar su depósito de seguridad. Desafortunadamente, muchos inquilinos desconocen esta ley y no reciben el adecuado reembolso del depósito. La ley dispone que el propietario tiene 30 días después que el inquilino entrega la vivienda para devolverle el depósito. Si el inquilino cumple con el contrato de alquiler y deja la unidad en buenas condiciones considerando el desgaste natural, el depósito de seguridad siempre es reembolsable; el inquilino no puede renunciar a su derecho a recuperar el depósito. Sin embargo, el propietario puede quedarse con parte del depósito si la parte no reembolsada recibe un nombre diferente, como “gasto de redecoración” o “gasto de arreglo.” Si el propietario se queda con todo o parte del depósito de seguridad, está obligado a dar al inquilino la descripción escrita y lista detallada de toda deducción, considerando ciertas condiciones del inquilino, como:

¿Debe renta? El propietario no está obligado a dar al inquilino una descripción y lista detallada de las deducciones si el inquilino debe renta cuando deja el lugar y no hay disputas sobre la cantidad de renta que debe. Si el propietario afirma que el inquilino debe renta y el inquilino lo disputa, el inquilino debería solicitar el depósito por escrito, explicando su posición en cuanto a la renta.
Domicilio de envío. El propietario no está obligado a devolver el depósito hasta 30 días después de que el inquilino se muda, y solo si el inquilino da al propietario un nuevo domicilio por escrito. Sin embargo, el inquilino no pierde el derecho al reembolso del depósito ni a recibir la descripción de los daños solo porque se olvidó de entregar un nuevo domicilio. Puede enviar el nuevo domicilio por correo certificado, con firma de recibo.

Pasos preventivos para asegurar la devolución del depósito
El inquilino debe cumplir las condiciones mencionadas arriba para asegurar el reembolso del depósito, pero a veces eso no es todo lo que puede hacer. Hay mayor posibilidad de recibir el depósito si se siguen las siguientes sugerencias:

Inspección de inventario inicial. Suelen haber discusiones sobre las condiciones en que estaba la unidad cuando el inquilino se mudó a ella, así que deben tomarse medidas de prevención. El inquilino debería hacer una lista de todo lo que está roto, manchado, defectuoso o dañado cuando se muda a la unidad. El inquilino debería firmar la lista y pedir al propietario que la firme también. Si el propietario no coopera, es aconsejable sacar fotos, gravar videos o tener un testigo imparcial que inspeccione el apartamento al tomar residencia. El inquilino debería entregar una copia de la lista al propietario y quedarse con una copia.
Aviso de mudanza. El contrato podría requerir que el inquilino dé al propietario un aviso escrito de 30 ó 60 días antes de mudarse para que se le devuelva su depósito. El Código de la Propiedad de Texas dice que el preaviso de la mudanza puede ser una condición para la devolución del depósito, si el requisito de preaviso está escrito en el contrato, y subrayado o en prominente negrita. Aunque el contrato no lo estipule, dar al propietario un aviso anticipado es siempre una buena idea. Los inquilinos deberían examinar su contrato tres meses antes de mudarse, ya que muchos propietarios piden un preaviso de 60 días.
Inspección de inventario final. Cuando el inquilino está listo para marcharse, debería tener el apartamento limpio y pedir la presencia del dueño para la inspección final. El inquilino debería llenar otro formulario de inventario, similar al inventario inicial. Si el propietario encuentra algo en disputa, el inquilino debería negociar en ese momento. Si el propietario no quiere o no puede inspeccionar la unidad, es igualmente importante hacer el inventario. El inquilino debería tener un amigo como testigo de las condiciones del lugar si el propietario no está presente o no firma el inventario. El inquilino también puede tomar fotos o video para tener más pruebas de las condiciones de la unidad. Estos inventarios constituyen evidencia importante si el propietario e inquilino terminan en disputa o en la corte.
Entregar la llave. Las llaves deben entregarse el mismo día en que el inquilino abandona la vivienda. Si se devuelven más tarde, el propietario podría cobrar renta extra al inquilino u otros cargos bajo contrato. La fecha de entrega de la unidad por el inquilino suele considerarse como el día en que devuelve las llaves.

¿Qué puede descontar el propietario del depósito de seguridad?
Legalmente, el propietario no puede hacer deducciones por desgaste natural, que es el deterioro que ocurre con el uso diario y regular de la unidad de renta; por ejemplo: hoyos de clavos en paredes por colgar cuadros o pinturas. Los daños causados por negligencia, descuido, accidentes o abuso de la vivienda por el inquilino o sus invitados no se consideran desgaste natural.

Si el inquilino se va del apartamento dejando manchas de café en la alfombra, un hoyo de tres pulgadas en la pared del baño y bolsas de basura en la cochera (que no estaban cuando se ocupó la vivienda), éstos podrían considerarse daños y el propietario tiene derecho a usar la totalidad o parte del depósito para hacer las reparaciones. Sin embargo, si el inquilino se muda del apartamento dejándolo en la misma condición que al entrar, excepto por el desgaste natural, y no le debe dinero al propietario, el inquilino debería recibir el depósito.

A veces los propietarios hacen deducciones cuestionables. Por ejemplo, si un inquilino vivió en una casa por dos años y deja una quemadura de cigarrillo en la vieja alfombra del comedor, el propietario no debería cobrar al inquilino por reemplazar todo el alfombrado de la casa. El inquilino podría oponerse a esta deducción por varias razones: la alfombra no era nueva cuando se mudó, y el inquilino solo dañó la alfombra en un cuarto, no en toda la casa.

Deducciones del depósito
Si el propietario descuenta algo del depósito, debe enviarle al inquilino una descripción escrita y detallada de lo que se cobra por cada cosa. Si el propietario no provee esta descripción dentro de los 30 días de evacuado el apartamento, el propietario no tendría derecho a retener todo o parte del depósito. Aún más, las deducciones del depósito deben ser por daños concretos sufridos por el propietario.

Cómo disputar deducciones del depósito
Si el inquilino recibe una lista de deducciones, es posible disputar elementos de esa lista. El inquilino debería tratar las deducciones en una carta enviada al propietario. La carta demandante debería incluir la respuesta a cada una de las deducciones, explicando los cargos que se están disputando y porqué. El inquilino debería quedarse con una copia de la carta y enviar el original por correo certificado, con firma de recibo.

Si el inquilino recibe un reembolso parcial junto a la lista de deducciones y desea disputar algunas o todas las deducciones, el inquilino no debería cobrar el cheque. Si el inquilino necesita cobrar el cheque, debería decirle al propietario en la carta que, aunque cobró el cheque, esto no significa que esté de acuerdo con el monto del mismo.

¿Qué pasa si el inquilino cancela el contrato o no ocupa la vivienda después de pagar depósito?
El inquilino no pierde automáticamente el derecho al depósito si cancela el contrato, pero el depósito puede ser usado para cubrir costos de los que es responsable. Si el inquilino debe cancelar el contrato, hacer todo lo posible para ayudar al propietario a volver a alquilar la unidad reducirá la responsabilidad legal del inquilino.

El propietario podría tener razón de quedarse con parte o todo el depósito recibido por sacar la unidad del mercado, en base a pérdidas sufridas por el propietario. Si el inquilino ha firmado un contrato con el propietario y pagado un depósito de seguridad o prepagado la renta y no se muda a la unidad, el inquilino tendrá derecho a un reembolso total si encuentra un nuevo inquilino que satisfaga al propietario y se mude en la fecha que indica el contrato. De otra manera, si el propietario halla un inquilino reemplazante, él puede deducir del depósito de seguridad o prepago de renta toda cifra estipulada en el contrato como gasto por cancelación del contrato o gastos reales incurridos por el propietario, incluyendo una cifra razonable por el tiempo usado en encontrar otro inquilino.

Una vez que la propiedad se renta a otra persona, el inquilino no es responsable de pagar más renta, a menos que la esté subalquilando. Si la propiedad permanece vacante por varios días, semanas o meses, el propietario podrá deducir del depósito la cifra de la renta que pierde hasta que el nuevo inquilino comienza a pagar. Si la propiedad permanece vacía por un período mayor al que puede cubrir el depósito de seguridad, el propietario puede hacer responsable legal al inquilino por la pérdida de renta hasta que alguien se mude o se termine el contrato, siempre que el propietario haga esfuerzos razonables por rentar la propiedad. El propietario también puede cobrarle por gastos de renta, como el de publicidad.

Algunos contratos incluyen un recargo por tener que volver a rentar. Este puede llegar a un mes de renta. El inquilino podría protestar esta cifra arbitraria ante el propietario, en base al hecho de que los depósitos de seguridad deben ser usados para cubrir pérdidas económicas concretas. Si el propietario usa el recargo dispuesto para este propósito, entonces será un cargo legítimo. Sin embargo, si un propietario paga un anuncio publicitario de $50, vuelve a rentar rápidamente y no pierde dinero de renta pero trata de cobrarle al inquilino el recargo, podría ser considerado como infracción y no tener valor legal en Texas.

Algunos contratos disponen que el inquilino pierde o “renuncia” al depósito si cancela el contrato. Solo porque algo esté escrito en el contrato no significa que sea ejecutable bajo la ley de propiedad de Texas. Si usted como inquilino debe cancelar un contrato y necesita asesoría, llame al Consejo de Inquilinos de Austin (ATC) o consulte a un abogado para mayor información.

¿Puede usarse el depósito para pagar el último mes de renta?
La ley del depósito de seguridad también contiene una protección para los propietarios. Generalmente, el inquilino no puede usar el depósito como último mes de renta sin el permiso escrito del propietario. Si el inquilino no paga parte de la renta para aplicar el depósito como parte de pago, estará violando la ley. El propietario puede entablar juicio al inquilino por tres veces la cifra impaga, más costos judiciales y gastos razonables de abogado. Sin embargo, la corte debe hallar que el inquilino actuó de mala fe para ordenar el pago de daños al propietario.

La única instancia en que el inquilino puede usar el depósito de seguridad en lugar del último mes de renta es cuando el inquilino cancela el contrato bajo la ley de reparaciones. Vea el folleto de ATC Reparaciones: Derechos de inquilinos y responsabilidades de propietarios para mayor información.

Embargo
En caso de embargo o bancarrota del propietario, el reclamo del inquilino al seguro de depósito tiene prioridad ante todo reclamo de acreedores a los bienes del propietario. Vea el folleto de ATC Embargos en el Estado de Texas para mayor información.

¿Qué pasa si la unidad rentada cambia de dueño?
Si una nueva persona adquiere la casa o apartamento que ocupa el inquilino, todo contrato de renta y depósitos deben ser transferidos al nuevo propietario. Esto significa que el nuevo propietario será responsable de devolver el depósito de seguridad. Sin embargo, el antiguo dueño sigue siendo responsable del depósito de seguridad hasta que el nuevo dueño dé al inquilino un comprobante de recibo del depósito. Si no hay comprobantes del inventario inicial, el nuevo dueño probablemente no podrá establecer la condición en que estaba la unidad en un principio. Por lo tanto, podría ser difícil para el nuevo dueño deducir daños del depósito de seguridad del inquilino. El nuevo dueño no debería retener parte del depósito por daños, a menos que pueda probar que el inquilino dañó la unidad.

Depósito por animales
El Código de la Propiedad de Texas no menciona los depósitos por animales, pero se asume que se aplican las mismas reglas. Una diferencia entre el depósito de seguridad y el depósito por animales es que el propietario puede retener legalmente todo o parte del depósito por animales si se acuerda en el contrato que este depósito no es reembolsable.

Recursos del inquilino
Si el depósito de seguridad o la lista detallada no se envía dentro de los 30 días después de que el inquilino desocupa la unidad y proporciona un nuevo domicilio, el inquilino tiene varias opciones. El inquilino puede intentar recuperar el depósito a través de una mediación, o puede demandar al propietario. El propietario puede ser responsable de pagar $100, más tres veces el monto del depósito retenido ilegalmente, más costo razonable de abogados y cargos judiciales, si el inquilino puede demostrar que el propietario actuó de mala fe. Sin embargo, sugerimos que el inquilino dé primero una oportunidad al propietario para pagar lo debido, enviándole una carta certificada por correo.

ATC tiene formularios de cartas que los inquilinos pueden obtener en nuestra oficina o nuestro sitio en Internet, o pueden redactar su propia carta. La carta debe incluir el domicilio actual y anterior del inquilino, la fecha en que desocupó la unidad, la cifra del depósito de seguridad y una declaración de que si el depósito no se entrega dentro de los 10 días de recibir la carta, el inquilino hará uso de sus recursos legales.

Si el inquilino firmó un contrato de alquiler TAA, también puede presentar una queja ante el Comité de Resolución de Disputas de la Asociación de Apartamentos de Texas. El comité tomará una decisión en base a la documentación sometida por el inquilino y el propietario. Si dictamina a favor del inquilino, el propietario deberá devolver todo o parte del depósito. El comité no tratará una queja si el inquilino está en negociación con un abogado o está en proceso de iniciar acción legal.

¿Cuál corte es la mejor?
Cuando se trata de menos de 10,000 dólares, el inquilino puede entablar demanda sin abogado, yendo al juzgado local del juez de paz. No se puede renunciar a parte de la deuda para poder entrar en la jurisdicción de una corte determinada.

Existen dos cortes dentro del juzgado de paz: corte de justicia y juzgado de causas menores. La jurisdicción de estas dos cortes se superpone. La mayor diferencia es que el juzgado de causas menores es menos formal, y las reglas de procedimiento y evidencias son menos estrictas. La corte de justicia está gobernada por las Reglas de Procedimientos Civiles de Texas y Reglas de Evidencias de Texas, siendo mucho más formal.

No se sienta intimidado por la perspectiva de ir a corte. Los formularios que deben llenarse son muy explícitos. El personal de la oficina del juez de paz puede darle los formularios necesarios, pero no ofrecen asesoría legal. Una vez que se entabla la demanda y el propietario recibe una copia, se fija una fecha de audiencia. La audiencia llevará aproximadamente una hora, pero considere varias horas en caso de que se demore. El inquilino también puede leer el folleto Entablar demanda en juzgado de causas menores para más información de utilidad.

En el Condado Travis, el cargo por expediente es de $92 ($27 por cargo de expediente y $65 por cargo de servicio). Por $5 más, se puede solicitar un juicio de jurado, y por $65 se puede citar a un testigo (estos costos pueden variar según la corte).

En la corte, el mayor problema que enfrenta el juez es determinar qué parte tiene razón, basado en la evidencia presentada en la corte. El inquilino debería llevar copia del contrato, recibos de depósito, cheques pagados, inventario inicial y final, la carta dada al propietario con la nueva dirección, la carta demandante y todo otro material que ayude a proveer evidencias del caso. Además, es importante la presencia de todo testigo pertinente al caso.

¿Es necesario un abogado?
Aunque no es necesario tener un abogado en la corte de justicia, el inquilino estará en desventaja si el propietario tiene abogado. Pero si cuenta con evidencias y testigos como se indicó, no es imposible que el inquilino gane. Si el inquilino decide contratar un abogado y gana el caso, la corte puede también ordenar el pago de abogado si el propietario actuó de mala fe o el contrato incluía el pago de abogado a la parte ganadora. Si no está seguro, el inquilino puede obtener asesoría legal de un abogado antes de iniciar la demanda. Considere que el juez no tratará un caso de manera diferente solo porque alguien tenga o no tenga abogado.

La información de este folleto es un resumen del tema y otros asuntos pertinentes. No deberá considerarse concluyente o sustituto de asesoría legal. Casos particulares podrían hacer estas generalidades inaplicables. Todo el que necesite asistencia legal debería comunicarse con un abogado.