Reparaciones: Derecho del inquilino y obligación del propietario
El inquilino tiene derecho a que el propietario repare toda condición que amenace su salud o seguridad. El Subcapítulo B del Capítulo 92 del Código de Propiedad de Texas (§92.051 – §92.061) describe el proceso que debe seguir el inquilino para hacer cumplir su derecho a reparaciones y dispone soluciones específicas para el inquilino en caso que el propietario no cumpla. Dando los avisos adecuados, el inquilino puede obtener solución a reparaciones tan rápido como es legalmente posible. Esas soluciones, descriptas abajo, dependen del tipo de reparación necesaria.
Existe en la ley una excepción importante al deber de reparar del propietario. Éste no tiene la obligación de reparar condiciones causadas por el inquilino, residentes, o invitados a la vivienda, a menos que la condición sea causada por el deterioro natural por uso.
Las condiciones que requieren reparación son de dos categorías: aquellas que amenazan la salud o seguridad de inquilinos, y aquellas que no. Un ejemplo de condición que no amenaza la salud o seguridad sería un lavaplatos o triturador de basura averiado. Ejemplos de condiciones que amenazan la salud o seguridad son obstrucciones de plomería, falta de agua caliente, cortocircuito, filtración en el techo, e invasión de roedores o chinches.
Para inquilinos en Texas, el propietario debe proporcionar:
Una vivienda digna, segura e higiénica;
Reparación de condiciones que amenacen la salud o seguridad del inquilino;
Agua caliente a una temperatura mínima de 110º Fahrenheit;
Detector de humo; y
Cerraduras seguras en toda puerta y ventana, incluyendo una cerradura sin llave. (Ver folleto de ATC “Cerraduras y otros dispositivos de seguridad” para una lista completa de dispositivos de seguridad ordenados por ley)
El Código de Viviendas de la Ciudad de Austin ordena específicamente que toda vivienda residencial en la ciudad tenga:
Aparato de calefacción capaz de mantener la temperatura ambiente a 68º Fahrenheit;
Agua caliente en implementos de plomería a una temperatura de no menos de 110º Fahrenheit; y
Fregadero/pileta de cocina, ducha o bañera, inodoro, y agua fría y caliente.
Si la unidad rentada no cumple reglamentos del estado/ciudad o existen otras condiciones que amenazan la salud o seguridad del inquilino, deberá usarse el procedimiento descripto más abajo para obtener esas reparaciones si el propietario no ha respondido a pedidos de reparación menos formales, como emails, textos o llamadas. Seguir el proceso indicado para solicitar reparaciones es esencial para obtenerlas o contar con recursos legales si el propietario se niega a hacerlas. Por favor lea estas instrucciones cuidadosamente antes de solicitar reparaciones.
Procedimiento para solicitar reparaciones por salud y seguridad
PASO 1
Toda renta debe estar paga. El inquilino que está atrasado en la renta o la retiene porque no se han hecho las reparaciones podría ser desalojado y pierde todo derecho a reparaciones hasta que pague la renta. La única vez que el inquilino puede retener el pago es cuando ha enviado los avisos requeridos y está haciendo uso del derecho a reparar y deducirlo de la renta. Ver la sección “Reparar y deducir”.
PASO 2
Si el propietario no responde a pedidos personales o telefónicos para la reparación, el inquilino debe enviar una carta por correo certificado o registrado, con acuse de recibo, o por servicio privado de entrega que permita dar seguimiento a la misma. La carta debe incluir lo siguiente:
Fecha;
Nombre y dirección del inquilino;
Descripción del problema a reparar;
Declaración de que el problema es peligroso para la salud o seguridad;
Pedido de que la reparación comience en un período de tiempo razonable (siete días es considerado un tiempo razonable para la mayoría de las reparaciones. Si es una emergencia, entonces se puede dar un aviso tan corto como de 24 horas);
Pedido de respuesta escrita si el trabajo no puede terminarse en siete días; y
Firma.
Austin Tenants’ Council recomienda enviar también el pedido por correo regular, en caso que el propietario no retire la correspondencia certificada.
PASO 3
Si el propietario no ha hecho un esfuerzo considerable por reparar el problema dentro de los siete días de recibido el pedido escrito de reparación, el inquilino debe mandar un segundo y último aviso igual al primero.
ENTREGA DE PEDIDOS DE REPARACIÓN
Correo certificado, correo registrado, o por compañía privada con seguimiento
Para reparar un problema que amenaza la salud o seguridad del inquilino, la ley solo ordena al inquilino enviar un pedido de reparación, fijando expresamente que se envíe por correo certificado, registrado o por servicio privado con seguimiento.
A pesar de esto, se recomienda que el inquilino envíe una segunda carta, como lo describe el PASO 3.
Entrega personal
Si la carta se entrega en persona o por correo regular, la ley ordena que el inquilino dé al propietario un segundo aviso después de una cantidad de tiempo razonable (siete días). Cuando se entrega un pedido de reparación en persona, el inquilino debe siempre llevar un testigo mayor de 18 años que pueda atestiguar que la carta fue entregada. Trate de obtener un recibo escrito fechado y firmado por el administrador para probar que el propietario recibió el pedido de reparación.
Aviso por email
El email no es considerado necesariamente un aviso escrito y podría no cumplir los requisitos del pedido de reparación. Pueden surgir muchos problemas al usar email para comunicar al propietario una condición a reparar. Por ejemplo, es difícil probar que la persona recibió el email, especialmente si ésta no responde. Enviar carta escrita siempre es la mejor manera de solicitar una reparación. Sin embargo, si el propietario requiere u ordena que el inquilino envíe el pedido de reparación por email, posiblemente no exija recibir el aviso de reparación por escrito.
Prueba de entrega
Tener prueba de que usted envió el pedido de reparación y que fue recibido es crítico. Siempre guarde copias de los pedidos de reparación y todo recibo del correo y/o el propietario.
PASO 4
Cuando el propietario ha sido notificado de la necesaria reparación y se niega a hacer un esfuerzo razonable para remediar el problema dentro de los siete días, el inquilino podría iniciar una demanda judicial, sin abogado, pidiendo una orden de reparación, reducción de la renta, multa civil de $500 más un mes de renta, pago por daños y honorarios de abogado si se ha utilizado uno.
Siempre consulte un abogado si tiene dudas legales.
Austin Tenants’ Council ofrece este ‘Paquete de Autoayuda para Reparaciones’ (También hallado en Recursos > Formularios), que incluye formas de carta que pueden usarse para pedidos de reparación correctos. Lea las instrucciones cuidadosamente.
SOLUCIONES SI EL PROPIETARIO NO HACE LAS REPARACIONES
Si se han enviado todos los pedidos, y el propietario no ha hecho esfuerzo considerable para hacer las reparaciones que arriesgan la salud o seguridad en un tiempo razonable (siete días), entonces el inquilino podría, de acuerdo al Código de Propiedades de Texas:
Cancelar el contrato y mudarse.
El inquilino debe dar al propietario un aviso escrito de que está cancelando el contrato de renta. El aviso debe fijar la fecha en que el inquilino dejará la vivienda. El inquilino tiene derecho al reembolso del depósito de seguridad de acuerdo a la ley y al reembolso de la renta desde que se va hasta que termina el mes. El inquilino puede también deducir el depósito de seguridad de la renta prorrateada. El inquilino que se va también tiene derecho a otros recursos mencionados abajo, excepto la orden judicial ordenando reparaciones y la reducción parcial de renta ordenada por la corte cuando se inicia juicio al propietario.
y/o
Llevar el caso al juzgado, corte condal o de distrito, donde se emitiría una orden para:
Ordenar al propietario que haga las reparaciones;
Otorgar reducción parcial de la renta desde la fecha del primer pedido de reparación;
Indemnizar al inquilino con un mes de renta más $500;
Indemnizar al inquilino por daños efectivos, honorarios razonables de abogado y gastos judiciales.
y/o
3. Reparar y deducir como se explica abajo.
Reparar y deducir
La ley de reparación y deducción es complicada, y ATC recomienda al inquilino obtener asistencia antes de hacer uso de este recurso. Los inquilinos pueden comunicarse con Austin Tenants’ Council o un abogado.
Para usar el derecho a reparar y deducir, deben hacerse dos cosas:
El inquilino debe hacer que una autoridad local de viviendas, edificación, salud u otra con jurisdicción notifique al propietario por escrito que las condiciones afectan la salud o seguridad del inquilino (pero ver excepciones descriptas abajo); y
El inquilino debe entregar los pedidos requeridos solicitando reparaciones como se indica arriba. Sin embargo, el pedido final dado al propietario debe indicar la intención del inquilino de ejercer el derecho a reparación y deducción, e incluir una descripción razonable de las reparaciones planeadas. (NOTA: Si el inquilino envía el primer aviso de reparación por carta certificada o registrada o servicio privado con seguimiento, no se necesita un segundo aviso). El primer aviso enviado por carta certificada, registrada o servicio privado con seguimiento es también el último aviso, y debe señalar la intención del inquilino a ejercer el derecho a reparar y deducir, e incluir descripción razonable de las reparaciones planeadas.
En Austin, la autoridad con jurisdicción es generalmente un inspector del Departamento de Inspecciones Edilicias de la Ciudad de Austin. (Ver abajo: “Asistencia en el cumplimiento del derecho a reparación”). Si se cumplen estas condiciones y el propietario sigue sin hacer las reparaciones o remediarlo dentro de un tiempo razonable, el inquilino podrá hacer las reparaciones y deducir su costo de la renta mensual, usando el siguiente procedimiento:
La deducción del inquilino por el costo de la reparación no puede exceder un mes de renta o $500, lo que sea más alto. Si la renta del inquilino es subsidiada total o parcialmente por una agencia de gobierno, el límite de la deducción de un mes de renta sería el equivalente al valor de mercado de la renta, y no la cantidad que paga el inquilino.
En dos situaciones, el inquilino podría usar su derecho de reparación y deducción sin necesitar que un funcionario notifique al propietario que el problema es una amenaza para la salud o seguridad:
Si el propietario no ha arreglado la obstrucción o rebalse de aguas residuales dentro de la vivienda del inquilino, o inundación a causa de tubería rota o desagüe natural dentro de la unidad; o
Si el propietario ha acordado suministrar agua potable en la vivienda del inquilino y el servicio de agua ha cesado.
Si las condiciones incluyen aguas residuales o inundación, el inquilino puede reparar y deducir inmediatamente después de dar aviso de esta intención. Si la condición involucra falta de agua, el inquilino puede reparar y deducir después de tres días de haber entregado aviso de intención de reparar.
Si las condiciones involucran calefacción o refrigeración inadecuadas, el inquilino podría reparar y deducir después de tres días de avisar su intención de reparar y deducir (siempre que un inspector haya también notificado al propietario que la condición es una amenaza para la salud o seguridad). El inquilino puede enviar solo un aviso si éste es por correo certificado, registrado o servicio privado con seguimiento. El aviso debe informar al propietario la intención de reparar y deducir.
Las reparaciones deben hacerse por compañía, contratista o técnico listado en las páginas amarillas o comerciales de la guía telefónica, o en la sección de avisos clasificados del periódico local. Las reparaciones no pueden ser hechas por el inquilino, familiar inmediato, empleador o empleados, o compañía en la que tiene intereses el inquilino.
Las reparaciones también deben hacerse en cumplimiento de códigos de edificación aplicables, incluyendo obtener un permiso de edificación si se requiere. Al deducir el costo de las reparaciones del pago de la renta, el inquilino deberá entregar al propietario, junto al resto de la renta, una copia de la factura de reparación y el recibo de pago.
Daños por hecho fortuito
Si el propietario ha hecho un reclamo de seguro ante su compañía porque la reparación necesaria es resultado de un daño asegurado, como incendio, humo, granizo, explosión o algo similar, el propietario no tiene que hacer la reparación hasta que reciba el pago de su aseguradora.
Si la pérdida no es causada por la negligencia o falta del inquilino o su invitado, y la propiedad rentada es totalmente inhabitable, el inquilino o el propietario debe cancelar el contrato dando aviso escrito antes de que se hagan las reparaciones. Las situaciones de daños por hecho fortuito pueden ser complicadas. Si está considerando cancelar su contrato de renta por un daño de este tipo, se recomienda concertar cita con Austin Tenants’ Council o buscar asesoría legal.
El propietario no puede tomar represalias
El Subcapítulo H del Capítulo 92 del Código de la Propiedad de Texas (§92.331–§92.335) prohíbe al propietario tomar represalias contra el inquilino: iniciando un procedimiento de desalojo, privando al inquilino del uso de las instalaciones, reduciendo los servicios al inquilino, aumentando la renta, cancelando el contrato de renta, o interfiriendo de mala fe en los derechos del inquilino bajo contrato--durante seis meses después que el inquilino ejerza en buena fe cualquiera de estas acciones:
Avisa al propietario de necesidad de reparación o remedio bajo el Capítulo 92 del Código de Propiedades de Texas;
Intenta ejercer contra el propietario algún derecho o recurso garantizado al inquilino por contrato, ordenanza municipal, o estatuto federal o estatal;
Se queja ante entidad de gobierno o compañía de servicios públicos, o agencia civil o sin fines de lucro, por violación del código de edificación o vivienda o problema de servicios públicos; o
Establece o intenta establecer o participar en una agrupación de inquilinos.
La toma de represalias por el propietario es una defensa contra el desalojo. Sin embargo, el propietario podrá desalojar al inquilino si el propietario puede probar que el desalojo no es en represalia (ej.: si el inquilino no paga el total de la renta o ha dañado la propiedad). Además, el propietario puede aumentar la renta o reducir servicios si es una norma regular en toda las unidades de su edificio o complejo.
Si el juzgado halla que el propietario tomó represalias contra un inquilino, el inquilino podrá recuperar un mes de renta más $500, daños efectivos incluyendo costo de mudanza si el inquilino se ha mudado, y gastos judiciales y honorarios de abogado menos toda renta u otra suma que el inquilino deba al propietario.
En Austin, un propietario que toma represalias contra un inquilino por llamar al departamento de inspección edilicia podría enfrentarse también a penas criminales bajo el código de vivienda de la Ciudad.
Para asistencia en el cumplimiento del derecho a reparaciones
Si el propietario no responde a los pedidos de reparación, el inquilino podría llamar al departamento local de inspección edilicia para una inspección de la unidad de renta. En Austin, llame al departamento de inspecciones al 311 ó (512) 974-CODE o (512) 974-2633, y se hará una inspección gratuita. También se puede comunicar con el inspector del departamento de salud y/o jefe de bomberos local, de ser necesario.
En ciudades fuera de Austin, el inquilino debe dirigirse a la oficina de cumplimiento del código en esa municipalidad, y solicitar una inspección.
Austin Tenants’ Council tiene dos programas de asistencia a inquilinos que viven en Austin para obtener reparaciones:
El Programa de Asesoría Telefónica aconseja a inquilinos y propietarios sobre sus derechos en Texas. El número de teléfono para esta asistencia es el (512) 474-1961.
El Programa de Asistencia en Derechos de Inquilinos (RRAP por sus siglas en inglés) es un programa de mediación para inquilinos de ingresos bajos a moderados. RRAP brinda asistencia a inquilinos que necesitan reparaciones por riesgo para la salud o seguridad. Para acceder a RRAP, el inquilino debe cumplir requisitos de ingresos y estar actualizado en el pago de renta. Por medio de este programa, el inquilino será asistido para que se respete su derecho a reparaciones bajo ley del Código de la Propiedad de Texas. El número de teléfono de este programa es el (512) 474-7006.
La información incluida en este folleto es un resumen del tema y asuntos pertinentes. No debería considerarse concluyente ni sustituto del asesoramiento legal. Detalles particulares pueden hacer las generalidades inaplicables. Todo aquel que necesite asesoramiento legal debe consultar a un abogado.