Un embargo del propietario
El Código de Propiedades de Texas, Secciones 54.041 – 54.048, describe los procedimientos de un embargo contractual del propietario. Este folleto explica un embargo del propietario, identifica los artículos que puede ser embargados, y describe los pasos que el propiertario tiene que seguir para embargar la propiedad. También explica que es lo que tiene que hacer el inquilino después de que la propiedad está embargada. Finalmente, explica el recurso de un inquilino para un embargo ilegal de la propiedad.
¿Qué es un embargo del propietario?
La ley de Texas da un embargo a un propietario para propiedad no exenta de un inquilino por renta atrasada. Si un inquilino está atrasada con la renta, y hay un contrato de arrendamiento escrito dando a un propietario permiso a ejercer un embargo con la propiedad del inquilino, el propietario puede entrar a la unidad rentada y embargar la propiedad no exenta a garantizar el pago de la renta atrasada. Para poder a hacer el embargo, la cláusula dando un embargo al propietario tiene que estar subrayada o en letra negra. La propiedad tiene que estar en la residencia del inquilino o en un cuarto de almacenamientos para que un propietario pueda embargar la propiedad. Un cuarto de almacenamientos incluye un garaje conectado o una barraca.
El propietario de un complejo de apartamentos que recibe créditos de impuesto de la vivienda está prohibido de embargar la propiedad.
Cualquier provisión en el contrato que desista a renunciar o disminuir un derecho, una obligación, o a una exención de un embargo es inválido.
Si el contrato da un embargo al propietario para la propiedad del inquilino y autoriza al propietario a embargar la propiedad, por renta atrasada, el propietario puede embargar la propiedad del inquilino solamente si lo hace sin alterar el orden público. En otras palabras, un inquilino no tiene que permitir a entrar un propietario en su casa o apartamento. Un propietario no puede usar la fuerza en un intento a embargar la propiedad de un inquilino. Sin embargo, un propietario puede volver cuando el inquilino no está en casa y embargar la propiedad en ese momento. Por supuesto, la mayoría de los propietarios entrarán a la unidad y embargar la propiedad solamente cuando el inquilino no está en casa.
Cuando un propietario embarga la propiedad, el propietario debe de dejar un aviso escrito de la entrada y una lista detallada de cada cosa substraida.
El aviso y la lista deben ser dejados en un lugar visible dentro de la unidad.
El aviso debe tener la cantidad de la renta atrasada y el nombre, dirección, y número de teléfono de la persona que el inquilino puede contactar con respecto a la cantidad atrasada.
El aviso también debe tener que al pagar la cantidad completa de la renta atrasada se devolverá pronto la propiedad.
A menos que esté autorizado en un contrato escrito, el propietario no tiene el derecho a cobrar por empacar, substraer, o almacenar la propiedad embargada.
Un propietario también puede embargar propiedad si el inquilino abandanó la unidad. Vea la sección del Abandono.
¿Qué no se puede embargar el propietario?
El siguiente es una lista de artículos que no puede embargar el propietario, conocido como propiedad exento.
Ropaje — incluye ropa y joyería, como anillos o relojes;
Herramientas, aparatos, y libros de un negocio o profesión;
Libros de escuela;
Una biblioteca familiar;
Pinturas y retratos familiares;
Una sofa, dos sillas de sala, y una mesa y sillas de comedor;
Camas y ropa de cama — no solamente incluye la cama pero también las sábanas, almohadas, y cobijas;
Muebles y utensilios de la cocina — incluye todas las herramientas de cocina, potes, cazuelas, sarténes, tostadores, microondas, procesores de comida, y cafeteras;
Comida y comestibles;
Medicina y provisiones médicos;
Un automóvil y una troca — este no cubre motocicletas, bicicletas, o un vehículo segundo;
Implementos agrícola;
Juguetes de niños no tipicamente usados por adultos — incluye muñecas y bicicletas pequeñas;
Cosas que el propietario o el agente del propietario sabe que son de una persona que no es el inquilino ni un ocupante de la residencia; y
Cosas que el propietario o el agente del propietario sabe que estan sujetas a un hipoteca registrida de enseres o un acuerdo financiero.
La lista de exentos aplica únicamente a la propiedad embargada bajo un embargo del propietario. Quiere decir, un propietario no puede embargar y detener la propiedad exenta para renta atrasada.
¿Qué se puede embargar el propietario?
El siguiente es una lista de propiedad que el propietario puede embargar, conocido como propiedad no exenta. Recuerde, estos artículos tiene que ser encontrados dentro de la residencia o un cuarto de almacenamientos al tiempo del embargo.
Hay unos artículos — aun cuando están enlistados en la lista de “no exento” — que no puede embargar el propietario. Estos son artículos que el inquilino se usan para su profesión. Unos ejemplos incluyen libros, herramientas, computadoras, instrumentos musicales, y equipo deportivos. Si un artículo en particular puede ser embargado a menudo es basado en la profesión de un inquilino al tiempo del embargo. Muchas veces, la profesión o negocio del inquilino está listada en la aplicación de renta.
Unos ejemplos de propiedad no exenta incluye, pero no estan limitados a:
Televisiones, estereos, y videograbadoras;
Discos, cassettes, CDs, y videos;
Máquinas de mensajes, teléfonos, máquinas de coser, y calculadoras;
Libros y pinturas;
Todos los muebles — menos una sofa, dos sillas de sala, mesa y sillas de comedor, muebles de cocina, y camas;
Computadoras personales, impresoras, y maquinas de escribir;
Instrumentos musicales, camaras, radios, y relojes;
Todo equipo deportivos — incluye raqueta de tenis, equipo de pescador, armas, esquís de agua, bicicletas, equipo de ejercicio, club de golf, equipo de beisbol, equipo de tiro de flechas, equipo para bajo el agua, motocicletas, y barcos.
Abandono
Porque el Código de Propiedades de Texas no defina la palabra abandono entonces cada contrato de arrendamiento o un juez tiene que definirlo. Un propietario tiene que ser cuidadoso cuando declare abandono, especialmente si el contrato no está definido. Si nada existe en el contrato de abandono, y el propietario remueve toda la propiedad del inquilino, la corte pueda considerarlo como un desalojo ilegal, una infracción de los derechos del inquilino. Claro que este estaría juzgado caso por caso.
Abajo el contrato de TAA, abandono está definido como:
Aparece que todos se han movido según la opinión razonable del propietario;
Ropa, muebles y cosas personales estaban considerable removidos de la unidad; y
Nadie ha estado en la unidad durante cinco días consecutivos mientras la renta está atrasada y no pagada.
o
Una unidad está abandonada diez días después que el único ocupante muere.
El contrato del TAA sigue, abandono termina los derechos del inquilino de posesión para todas intenciones y da al propietario un derecho inmediato a: limpiar, hacer reparaciones, y rentar la unidad; determina las deducciones del depósito; y remover toda la propiedad dejada en la unidad. Vea también el folleto La Lay del Depósito del ATC.
NOTA: Esta definición de abandono solamente viene del contrato TAA; otros contratos pueden tener definiciones diferentes. Un propietario tiene que conformarse a los términos del contrato ya firmado con el inquilino.
El inquilino puede recuperar su propiedad
El inquilino puede recuperar su propiedad en cualquier momento antes de la venta por pagar toda la rente que debe, y, si es autorizado en un contrato escrito, todos los costos razonables de empacar, mover, guardar, y vender.
Si el propietario embarga la propiedad de un inquilino y luego pone una demanda por la renta no pagada, un inquilino todavía tiene la oportunidad de recuperar su propiedad personal que se embargó legalmente. Si el inquilino disputa la cantidad de la renta debida al propietario, y la propiedad todavía no está reclamada ni vendida, el inquilino puede recuperarla antes de hacer un juicio. Para hacer eso, el inquilino tiene que fijar un bono en una cantidad decidida por la corte, pagado al propietario, con la condición que si el propietario gane, la cantidad de la demanda más los costos contra el inquilino se pagaran del bono y lo que queda se regresa al inquilino.
La información arriba aplica solamente a la propiedad que se embarga legalmente. Si la propiedad de un inquilino está embargada ilegalmente, la puede recuperar sin pagar el propietario nada ni fijar un bono. Vea la sección ¿Qué Pasa si el Propietario Viola la Ley?
Venta de la propiedad
Un propietario puede tratar de vender los artículos embargados para recuperar el dinero que debe el inquilino. Un propietario puede vender la propiedad embargada solamente si está autorizada en un contrato de arrendamiento escrito. El propietario tiene que dar al inquilino un aviso lo menos de 30 días antes de la venta. Debe ser enviada por correo de primera clase y correo certificado, recibo de entrega, a la última dirección del inquilino. El aviso debe contener:
La fecha, la hora, y lugar de la venta;
Una lista detallada de la cantidad que el inquilino adeuda al propietario; y
El nombre, dirección, y número de teléfono de la persona con quien el inquilino pueda ponerse en contacto con respecto a la venta, la cantidad debida, y el derecho del inquilino a redimir la propiedad.
Si el inquilino no paga o no puede pagar la renta debida, entonces el propietario puede vender la propiedad a la persona con la oferta de dinero en efectivo más grande.
Ganacias de la venta se aplican primero a la renta atrasada y, si autorizado en un contrato escrito, costos razonables de empacar, mover, guardar, y vender. Todo el dinero sobrante debe ser enviado a la última dirección del inquilino, no más de 30 días después de la venta.
Si el inquilino quiere ver una cuenta escrita de las ganancias, tiene que mandar un pedido escrito al propietario. Este pedido debe de ser enviado por correo certificado. El propietario tiene 30 días para proveer la cuenta al inquilino.
¿Qué pasa si el propietario viola la ley?
Si el propietario viola la ley intencionalmente cuando embarga la propiedad, el inquilino está autorizado a:
Daños actuales;
Devolver toda la propiedad que todavía no ha sido vendido;
Devolver las ganacias de la venta de la propiedad;
Un mes de renta o $500, lo que sea más grande, menos la cantidad responsable del inquilino; y
Honorarios razonables del abogado.
Para probar que el propietario está violando la ley intencionalmente, el inquilino debe mandar al propietario una demanda escrita por el retorno de la propiedad más una declaración de como fue embargado impropiamente la propiedad. Si el propietario no regresa la propiedad inmediatamente, el inquilino puede seguir con los medios legales incluyendo un orden del Juicio de Paz a regresar la propiedad. Cualquier persona en esta situación debe ponerse en contacto con el Austin Tenants’ Council o con un abogado.
El Austin Tenants’ Council tiene una forma llamada Embargo Ilegal de Propiedad que puede mandar el inquilino al propietario antes de tomar acción legal. Se explica como el propietario violó la ley y demanda una resolución inmediata. Puede recoger ésta forma en nuestra oficina. Si usted tiene otras preguntas acerca de un embargo del propietario hablar a la línea de consejos del Austin Tenants’ Council al 512-474-1961.
La información de este folleto es un resumen del tema y otros asuntos pertinentes. No deberá considerarse concluyente o sustituto de asesoría legal. Casos particulares podrían hacer estas generalidades inaplicables. Todo el que necesite asistencia legal debería comunicarse con un abogado.