El proceso de desalojo
El propietario puede tratar de desalojar al inquilino por falta de cumplimiento de términos del contrato de renta. Las razones pueden ser: falta de pago de renta, permitir que vivan personas no incluidas en el contrato, o incumplir otros términos del contrato de renta. Sin embargo, el inquilino siempre tiene derecho a luchar judicialmente contra el desalojo. El desalojo por supuesto incumplimiento no es lo mismo que dar fin al contrato al final de su término, no renovándolo. Si el propietario alega incumplimiento, él tiene que probar que el inquilino violó los términos del contrato.
¿Qué es el proceso de desalojo?
El proceso de desalojo es un procedimiento judicial formal que incluye presentarse en el Juzgado de Paz (JP) o posiblemente en una corte mayor. El desalojo puede ser complicado. Para entender totalmente el proceso de desalojo, lea detenidamente este folleto completo.
PRIMER PASO: Aviso de Desocupación (Notice to Vacate). Lo primero que debe saber el inquilino es que el Aviso de Desocupación no es desalojo. El inquilino no se tiene que mudar simplemente porque recibe un Aviso de Desocupación de parte del propietario, y el inquilino no está violando la ley si no se muda. El Aviso de Desocupación es simplemente el pedido de posesión de la propiedad ante una sustancial violación de los términos del contrato. Si el propietario quiere desalojar al inquilino, le debe dar aviso apropiado y seguir los pasos correctos del proceso judicial.
El propietario debe primero entregar el Aviso de Desocupación al inquilino. Esta nota debe ser escrita. El propietario debe dar al inquilino por lo menos tres días para desocupar la unidad, a menos que el contrato escrito fije un plazo distinto, como por ej. 24 horas. El aviso debe ordenar que el inquilino desocupe la unidad para la fecha dispuesta en el aviso. No tiene que declarar la razón del desalojo, pero es buena práctica que el propietario incluya sus razones.
El propietario puede dar el Aviso de Desocupación al inquilino de las siguientes maneras:
Entrega personal al inquilino o cualquier persona mayor de 16 años que resida en la unidad;
Por correo certificado, registrado o regular;
Colgándolo en el interior de la puerta de entrada; o, como alternativa de #1, 2 y 3:
Colgándolo en el exterior de la puerta de entrada, en sobre sellado y con el nombre del inquilino, su domicilio, y las palabras en mayúscula “DOCUMENTO IMPORTANTE” (o lenguaje similar), pero solo si:
No hay buzón; y
El propietario no puede entrar a la unidad debido a la presencia de un animal peligroso, cerradura sin llave o sistema de alarma que impide que el propietario entre a la unidad, o el propietario cree razonablemente que alguien podría salir dañado con una entrega personal al inquilino u otro residente, o al intentar colgar el aviso en el interior de la puerta de entada.
NOTA: Si el propietario cuelga el Aviso de Desocupación en el exterior de la puerta de entrada en sobre sellado, como se indica en #4, el propietario debe también, antes de las 5 p.m. del mismo día, enviar por correo una copia del Aviso de Desocupación dentro del mismo condado donde se encuentra la unidad. El Aviso de Desocupación se considera entregado en la fecha en que se coloca el sobre sellado en el exterior de la puerta y se envía copia por correo, independientemente de la fecha en que sea recibido.
Plazo declarado en el Aviso de Desocupación
El período de tiempo fijado en el Aviso de Desocupación se calcula a partir del día en que se hace entrega del aviso.
NOTA: Si el propietario ya ha avisado o recordado por escrito al inquilino de que está atrasado en la renta, el propietario puede incluir en el Aviso de Desocupación la opción de que el inquilino pague la renta o desocupe la unidad.
SEGUNDO PASO: Cita judicial de desalojo y notificación por agente
Si el inquilino no se muda en el plazo fijado en el aviso, el propietario debe iniciar un juicio de desalojo ante el Juzgado de Paz (JP) del distrito donde se encuentra la vivienda. La cita judicial fijará una fecha para la audiencia, no antes de los 10 días ni después de los 21 días de presentarse el juicio. El propietario no puede sacar al inquilino ni a sus posesiones hasta finalizar el proceso de desalojo, a menos que el inquilino abandone sus posesiones.
(Algunos contratos de renta dan al propietario el derecho a embargar las posesiones del inquilino, por lo que podría confiscar ciertos bienes y retenerlos hasta que se pague la renta. Hay más información sobre el embargo hecho por propietarios en nuestro folleto Embargo por Propietario: aquí)
Después que el propietario inicia el juicio por desalojo, el secretario del juzgado enviará la cita de desalojo a la oficina del agente policial para entregársela al inquilino. El agente tratará de entregársela en mano al inquilino, en su domicilio. Después de dos intentos infructuosos, el agente podrá pasar la cita judicial por debajo de la puerta, o pegarla en la puerta de entrada y enviarle una copia por correo regular.
TERCER PASO: Juicio
El juicio es en la fecha y hora fijada en la cita judicial. El juzgado no requiere respuesta escrita. El inquilino tiene derecho a un juicio ante jurado. Para solicitar un juicio ante jurado, el inquilino debe presentar solicitud escrita en el Juzgado de Paz y pagar un cargo judicial por lo menos tres días antes de la fecha del juicio.
Ir al juzgado
El propietario y el inquilino deben comparecer ante el Juez de Paz en la fecha de la audiencia y estar preparados para presentar su caso. El juez tomará una decisión final y firmará su sentencia disponiendo cuál de las partes tiene derecho a tomar posesión de la unidad. El inquilino siempre debe pedir una copia del fallo final al secretario del juzgado.
Cumplir con el fallo o apelar
Si el fallo es a favor del propietario, el inquilino tendrá cinco días naturales para elegir entre:
Cumplir con el fallo y desalojar la vivienda, o
Apelar la decisión del juez.
Si el fallo es a favor del inquilino, el propietario también tiene cinco días para apelar. Si el inquilino pierde y no se muda o apela dentro de los cinco días del fallo, el propietario puede regresar al Juzgado de paz y pagar por una orden de desahucio, para que un agente policial saque al inquilino de la vivienda. El agente colgará un aviso de 24 horas en la puerta de entrada a la unidad antes de ejecutar la orden de desahucio. Si se ejecuta la orden de desahucio, el agente saca al inquilino y sus posesiones de la vivienda.
Las apelaciones pueden ser complicadas y este folleto no cubre toda la información relativa. Se aconseja consultar a un abogado.
La información de este folleto es un resumen del tema y otros asuntos pertinentes. No deberá considerarse concluyente o sustituto de asesoría legal. Casos particulares podrían hacer estas generalidades inaplicables. Todo el que necesite asistencia legal debería comunicarse con un abogado.