Cerraduras y otros dispositivos de seguridad
El Código de Propiedades de Texas, Subcapítulo D, Secciones 92.151-92.170, garantiza el derecho de los inquilinos a determinadas cerraduras, también conocidas como dispositivos de seguridad. Este folleto define los dispositivos de seguridad requeridos en toda unidad de renta, y explica qué otras cerraduras debe instalar el propietario a cargo del inquilino. El inquilino no puede renunciar a su derecho a los dispositivos de seguridad descriptos en este folleto, aunque el contrato disponga que el propietario no tiene que proporcionarlos. La ley sobre dispositivos de seguridad es compleja. Aconsejamos que usted consulte con Austin Tenants’ Council o un abogado si tiene dudas sobre sus derechos a cerraduras y otros dispositivos de seguridad.
AVISO: El Subcapítulo D no se aplica a viviendas de propiedad u operadas por universidad o instituto de educación público o privado acreditado por agencia de acreditación reconocida, como se definen bajo la Sección 61.003 del Código de Educación de Texas.
Dispositivos de seguridad que el propietario debe pagar
Toda unidad de renta en Texas debe estar equipada con los siguientes dispositivos de seguridad al tomar el inquilino posesión de la unidad:
Cerrojo o traba en toda ventana que da al exterior de la vivienda;
Cerradura de pomo o cerrojo con llave en cada puerta que da al exterior*;
Dispositivo sin llave (ej. cerradura sin llave) en cada puerta que da al exterior**;
Mirilla en cada puerta exterior; y
Cerradura de clavija Y cerrojo de perilla o barra de seguridad en cada puerta de vidrio corrediza que da al exterior
El propietario debe cambiar la cerradura o sus llaves dentro de los siete días de instalarse un nuevo inquilino.
*El propietario no tiene que instalar ninguna otra cerradura con llave si por lo menos una puerta al exterior usada para la entrada tiene tanto un cerrojo con llave como una cerradura sin llave, y todas las otras puertas al exterior tienen cerradura sin llave al momento en que el inquilino acuerda rentar la unidad.
**La única excepción para no instalar un dispositivo sin llave es cuando el inquilino es mayor de 55 años o tiene incapacidad física o mental, y el contrato de renta requiere o permite al propietario comprobar la salud o bienestar del inquilino.
Recursos del inquilino si el propietario no instala dispositivo de seguridad requerido o no cambia las llaves
Si el propietario no instala un dispositivo de seguridad requerido o no cambia las llaves después de la fecha de cambio de inquilino, el inquilino puede, sin pedido escrito:
Instalar el dispositivo de seguridad o cambiar llaves y deducir el costo del material, trabajo, impuestos y llaves extras del próximo pago de renta, y
Entablar demanda contra el propietario por incumplimiento, obteniendo un dictamen para:
Una orden judicial de cumplimiento para el propietario (disponible solo en cortes de condados y distritos);
Pago de daños directos;;
Costos judiciales; y
Honorarios de abogado (excepto en juicios para recuperar daños de propiedad, daños personales o muerte culposa).
Si el inquilino entrega al propietario una solicitud escrita para que instale un dispositivo de seguridad o cambie llaves, el propietario tiene tres días para cumplir desde la fecha en que recibe la nota. Sin embargo, si el contrato contiene una provisión subrayada o en negrita notificando al inquilino de los derechos descriptos hasta ahora, el propietario tiene siete días para cumplir desde el momento en que la recibe. Si el propietario no cumple con la solicitud escrita del inquilino, el inquilino puede:
Dar por terminado el contrato unilateralmente sin procedimiento judicial; y
Entablar demanda al propietario por incumplimiento y obtener un dictamen para:
Una orden judicial para que el propietario cumpla (disponible solo en cortes de condados y distritos) y cumpla también en toda unidad de renta de su propiedad;
Pago de daños directos;
Daños punitivos (de haber sufrido daños directos);
Multa de un mes de renta más $500;
Honorarios de abogado (excepto en juicios para recuperar daños a la propiedad, daños personales o muerte culposa).
En los casos mencionados, el propietario tiene una defensa si el inquilino no ha pagado totalmente la renta adeudada a la fecha en que solicita la instalación de cerradura o cambio de llaves, o si a la fecha en que el inquilino cancela el contrato o inicia demanda no ha pagado totalmente la cantidad requerida por el propietario por reparar o reemplazar el dispositivo de seguridad.
Recursos del inquilino si el propietario no cambia las llaves, o no repara, agrega o reemplaza un dispositivo de seguridad a pedido del inquilino
Si el propietario no instala o cambia llave de un dispositivo de seguridad a pedido del inquilino y de acuerdo a los límites de tiempo fijados en el Código de Propiedades de Texas, el inquilino podrá:
Instalar, reparar, cambiar, reemplazar o cambiar la llave de un dispositivo de seguridad y deducir el costo del material, trabajo, impuestos y llaves extras de la renta del próximo mes;
Cancelar unilateralmente el contrato sin procedimiento judicial; y
Entablar demanda contra el propietario y obtener dictamen para:
Orden judicial para que el propietario cumpla;
Daños directos;
Daños punitivos (si hay daños directos)
Multa de un mes de renta más $500;
Costos judiciales; y
Honorarios de abogado (excepto en juicios para recuperar daños a la propiedad, daños personales o muerte culposa).
Cambio de cerradura después de una entrada forzada o su intento, o crimen de violencia personal
El propietario debe cumplir con el pedido del inquilino de que cambie la llave, instale, repare, cambie o reemplace un dispositivo de seguridad dentro de un tiempo razonable. Un tiempo razonable es a siete días de recibir pedido escrito del inquilino y todo pago adelantado requerido. Pero un tiempo razonable es a 72 horas de recibir pedido escrito del inquilino y todo pago adelantado requerido, si el inquilino informa al propietario que ocurrió o hubo intento de entrada no autorizada a su unidad de renta; si ocurrió o hubo intento de entrada no autorizada a otra unidad del complejo de apartamentos en los dos meses pasados; o si ocurrió un crimen de violencia personal en el complejo durante los dos meses previos a la fecha del pedido.
Dispositivos de seguridad pedidos y pagados por el inquilino
A pedido del inquilino, el propietario debe instalar o cambiar cierto dispositivo de seguridad o su llave, pero el inquilino debe pagar por ello. Sin embargo, el propietario no podrá cobrar más que el costo del trabajo, material, impuestos y llaves extras. A pedido del inquilino, el propietario debe instalar:
Cerrojo con llave en puerta exterior si la puerta tiene:
a. Cerradura de pomo o picaporte pero no tiene cerradura con llave, o
b. Cerradura sin llave pero no tiene cerradura con llave o de pomo (ver * arriba),
Traba de barra o perilla en cada puerta de vidrio corrediza externa si éstas no las tuvieran; y
Mirilla en la puerta externa si ésta no la tuviera.
No hay límite en el número de veces que el inquilino puede pedir un cambio de llaves en la cerradura.
El inquilino solo debe pagar por la instalación o cambio de cerradura o de llaves descripto arriba. El propietario podría pedir pago anticipado si el contrato escrito autoriza tal pago adelantado y el inquilino está atrasado más de 30 días en reembolsar al propietario por previos cambios de cerradura o si se cambió la misma cerradura en los 30 días previos.
El propietario no podrá pedir al inquilino el pago por reparación o reemplazo de un dispositivo de seguridad debido al desgaste común por uso.
AVISO: Efectivo para contratos de renta firmados o renovados después del 1º de enero de 2016, si el inquilino desocupa la unidad incumpliendo los términos del contrato escrito, el propietario puede deducir del depósito de seguridad el costo razonable incurrido para cambiar llaves a un dispositivo de seguridad requerido, pero solo si el contrato incluye una provisión subrayada o en negrita autorizando esta deducción.
Cómo solicitar un dispositivo de seguridad
No importa qué dispositivo de seguridad esté pidiendo el inquilino, es mejor hacerlo por escrito. El inquilino debe guardar una copia de la carta y enviarle el original al propietario, tanto por correo prioritario, como certificado y con recibo firmado. Si el inquilino entrega el pedido en mano, es mejor llevar un testigo mayor de 18 años y pedirle un recibo al propietario como prueba de que lo recibió.
Misceláneos
Excepto por lo mencionado en este folleto, el inquilino no puede alterar o instalar ningún dispositivo de seguridad sin permiso del propietario. Toda alteración que haga el inquilino se convierte en elemento fijo de la vivienda, y el inquilino no podrá llevárselo cuando se muda
Definición de dispositivos de seguridad
El Código de la Propiedad de Texas contiene las siguientes definiciones de dispositivos de seguridad en su Capítulo 92, Subcapítulo D:
Cerradura de clavija en puertas corredizas es una cerradura consistente en una clavija o clavo insertado en la parte interior de la puerta, opuesta a la manija, y su función es impedir que la puerta se abra o levante.
Traba de ventana es un dispositivo en la ventana que previene su apertura y es operado sin llave y solo desde el interior.
Mirilla es un dispositivo instalado permanentemente en la puerta exterior que permite observar a la persona que está afuera de la puerta.
Cambiar llaves significa cambiar o alterar un dispositivo de seguridad operado por llave, tarjeta o combinación, para que sea necesaria una nueva llave, tarjeta o combinación para poder operarlo.
Traba de perilla en puerta corrediza es una cerradura ubicada cerca de la manija, operada con o sin llave, y diseñada para impedir que la puerta se abra.
Barra de seguridad en puerta corrediza es una barra o varilla que puede ponerse al pie o al medio de la parte interior del panel fijo de una puerta corrediza y esta diseñada para impedir que la puerta se abra.
Fecha de cambio de inquilino es la fecha en que un nuevo inquilino se muda a la unidad de renta, después que los previos inquilinos han desocupado la misma.
Cerrojo con llave significa:
Cerradura fuera del pomo o perilla, que cierra con un cerrojo en el marco de la puerta y es operada desde el exterior con llave, tarjeta o combinación, y desde el interior sin llave, tarjeta o combinación; o
Cerradura de pomo o perilla que contiene un cerrojo de por lo menos una pulgada.
Cerradura sin llave es una cerradura de puerta que no está en el pomo o perilla y cierra:
Con un cerrojo en placa de retención y es operado solo con perilla o palanca desde el interior de la puerta y de ninguna manera desde el exterior, y es comúnmente conocido como cerrojo sin llave;
Con un sistema de pasador operado al poner una placa central de metal sobre la contención de metal de una puerta, que sobresale del quicio y está fijada al marco por tres tornillos reforzados de por lo menos tres pulgadas de largo; o
Con una barra o tubo de metal colocado a través en la parte interior de la puerta y asegurado en sus extremos por ganchos fijos sólidos.
La cerradura sin llave NO incluye cerrojo de cadena, traba retráctil, pasador de barra montado en superficie, pasador deslizante montado en superficie, pasador de muesca, pestillo de gancho montado en superficie, pasador de resorte, pasador de pie u otro tipo de cerradura o traba.
La información incluida en este folleto es un resumen del tema y asuntos pertinentes. No debería considerarse concluyente ni sustituto del asesoramiento legal. Detalles particulares pueden hacer las generalidades inaplicables. Todo aquel que necesite asesoramiento legal debe consultar a un abogado.