Dueños de casas móviles que alquilan el lote
A partir del 1 de abril de 2002, un nuevo juego de leyes entró en efecto para los inquilinos quienes alquilan un lote para una casa móvil o un vehículo recreativo (RV). Las nuevas leyes pueden ser encontradas en el Capítulo 94 del Código de Propiedades de Texas y se aplican a comunidades de casas móviles donde tienen cuatro lotes o más para alquilar. Sin embargo, los cambios se aplican sólo con un contrato firmado el 1 de abril de 2002 o después.
Un inquilino quien firmó un contrato antes del 1 de abril de 2002 será cubierto bajo estas leyes cuando su contrato vence. Un inquilino quien rentaba mes por mes desde el 1 de abril de 2002 fue cubierto bajo las nuevas leyes de aquella fecha.
Aunque haya semejanzas entre estas leyes y las leyes existentes entre propietarios residenciales-inquilino, es importante para los inquilinos quienes alquilan un lote para su casa móvil o RV y los propietarios de estas propiedades deben de seguir las leyes descritas en este folleto. Una enmienda a la ley, efectivo el 1 de septiembre, 2003, cambió la definición de un RV asi que tiene que estar “permanentemente amarrado, fijado, o anclado a las premisas así como en el caso de una casa de modelo del parque.” La definición de una casa de modelo del parque es un vehículo que es construido en un sólo chasis, montado en ruedas, y el área total del trailer no excede 400 pies cuadrados cuando está instalado.
Una estipulación en un contrato o las reglas de una comunidad de casas móviles que trata de quitar un derecho o un deber o una responsabilidad, bajo el Capítulo 94, del propietario al inquilino es inválido.
La Solicitud
En el momento que un propietario recibe una solicitud de un posible inquilino, el propietario debe dar al inquilino una copia de la propuesta del contrato y cualquier reglas de la comunidad de casas móviles, y, por separado, una declaración prominente escrita con el siguiente impreso en el tipo al menos de 10 puntos:
“Usted tiene el derecho legal a un término de contrato inicial de seis meses. Si usted prefiere un período de contrato diferente, usted y su propietario pueden negociar un período de contrato más corto o más largo. Después de que el período de contrato inicial se vence, usted y su propietario pueden negociar un término de contrato nuevo según un acuerdo mutuo. Independientemente del término del contrato, si el vehículo recreativo está amarrado, fijado, o anclado permanentemente a las premisas, el propietario debe darle a usted un aviso al menos de 60 días si el propietario no renovará su contrato y requerirá que usted restablezca su casa móvil o vehículo recreacional. Durante el período de 60 días, usted debe seguir pagando toda la renta y otras cantidades bajo el contrato, incluyendo recargos, si hay.”
Acuerdos y Términos del Contrato
Si se aprueba la solicitud, el propietario debe proveer al inquilino con un contrato escrito a máquina o a mano. Antes de firmar el contrato, el inquilino es obligado a revelar el nombre y la dirección de cualquier persona que tenga un embargo en la casa móvil. Después de que el contrato está firmado, el propietario debe proveer al inquilino con una copia del contrato firmado y una copia de las reglas corrientes de la comunidad de casas móviles. El contrato debe contener lo siguiente:
La dirección o el número del lote para la casa móvil, y el número y la posición de cualquier estacionamiento.
El término del contrato (la fecha que empieza y que termina).
La cantidad de la renta, cada cuando debe renta, y el día que debe pagar la renta.
La cantidad de recargos u otros gastos para servicios o instalaciones (facilidades).
La cantidad del depósito, si hay.
Cualquier otros términos o condiciones de ocupación no expresamente incluida en las reglas de la comunidad de casas móviles.
Una descripción de las responsabilidades del mantenimiento del propietario y el número telefónico de la persona con el que puede ponerse en contacto para mantenimiento de emergencia.
El nombre y la dirección de la persona designado para aceptar avisos oficiales por el propietario.
La penalidad el propietario puede cobrar al inquilino por terminar el contrato temprano como descrito en la sección 94.201.
Las razones para un desalojo como está descrito en el Subcapítulo E del Capítulo 94 del Código de Propiedades de Texas.
Una revelación del derecho del propietario de terminar el contrato si el uso del lote cambia durante el término del contrato como descrito en la sección 94.204.
La fecha en la que el permiso de división por zonas del propietario vence si hay un permiso de división por zonas temporal para el uso del terreno de la comunidad de casas móviles.
Una revelación de cualquier apéndice que se relaciona con submedir de servicios de utilidades.
Una declaración prominente que rige el Capítulo 94 del Código de Propiedades de Texas los derechos del inquilino y las obligaciones del propietario.
La ley también dice que cualquier estipulación en el contrato que permite un aumento de renta o el aumento de recargos durante el término del contrato debe ser firmada con las iniciales por el inquilino o es inválido, y que cualquier estipulación ilegal o sin escrúpulos en un contrato es también inválida. Sin embargo, incluso si una estipulación del contrato es inválido, el resto del contrato permanecerá en efecto con tal que pueda mantenerse por si solo sin la estipulación inválida.
Las reglas de la comunidad de casas móviles se consideran como parte del contrato. El propietario puede añadir o enmendar las reglas durante el término del contrato mientras no son arbitrarios o caprichosos. En otras palabras, las reglas deben ser razonables y aplicadas a cada inquilino. Cualquier cambio a las reglas no puede entrar en efecto hasta 30 días después de que cada inquilino es proveído con una copia escrita de las reglas nuevas o enmendadas. Si un cambio requiere que el inquilino gaste más de $25 para cumplir con las reglas nuevas, el inquilino tiene al menos 90 días desde la fecha que cada inquilino recibió la copia escrita de las reglas nuevas o enmendada para cumplir.
El Derecho del Propietario de Entrar
Generalmente, el propietario no puede entrar a la casa móvil de un inquilino si el inquilino no permite al propietario que entre. El inquilino debe estar presente y dar el consentimiento, o el inquilino había dado el consentimiento por escrito anteriormente para una fecha y hora específica. Si el inquilino da al propietario el consentimiento por escrito de entrar a la casa móvil, el inquilino puede revocar el consentimiento en cualquier momento por notificación escrito al propietario. Sin embargo, el propietario realmente tiene el derecho de entrar a la casa móvil en una manera razonable y en un tiempo razonable si una emergencia existe o si el inquilino abandona la casa móvil.
Las Reuniones de Inquilinos
Los inquilinos tienen el derecho de organizar reuniones sobre asuntos relacionados con la subsistencia de casas móviles. El propietario no puede interferir con estas reuniones, y debe incluir cualquier limitaciones sobre reuniones en el área común de las facilidades en las reglas de la comunidad.
Las Reparaciones
Cuando el propietario alquila un lote, el propietario garantiza que el lote está adecuado para la instalación de una casa móvil durante el término del contrato. Esta garantía, conocida como la Garantía de Conveniencia, quiere decir que el propietario debe mantener el lote libre de cualquier condición que pueda impedir al inquilino de vivir en la propiedad en una casa móvil. Además, la ley expresamente requiere que el propietario mantenga todas las áreas comunes para que estén en una condición limpia y utilizable, mantenga el buzón del inquilino si están en una ubicación común, mantenga los caminos para proporcionar acceso a cada lote, asegure el retiro de basura, y la reparación o remediación de condiciones que materialmente afecta la salud física o seguridad de un inquilino ordinario.
Procedimiento para solicitar reparaciones por salud y seguridad
1. Toda renta debe estar paga.
El inquilino que está atrasado en la renta o la retiene porque no se han hecho las reparaciones podría ser desalojado y perdería todo derecho a las reparaciones hasta que pague la renta. La única vez que el inquilino puede retener el pago es cuando éste ha dado los avisos requeridos y está haciendo uso del derecho de reparación y deducción. Ver la sección “Reparar y deducir”.
2. Si el propietario no responde a pedidos de reparación personales o telefónicos, el inquilino debe enviar una carta certificada o registrada al propietario y/o encargado, que incluya:
Fecha;
Nombre y dirección del inquilino;
Descripción del problema a reparar;
Declaración de que el problema es peligroso para la salud o seguridad;
Pedido de que la reparación comience en un período de tiempo razonable (siete días es considerado un tiempo razonable para la mayoría de las reparaciones. Si existe una emergencia, entonces se puede dar un aviso tan corto como de 24 horas);
Pedido de respuesta escrita si el trabajo no puede terminarse en el plazo indicado; y
Firma.
3. Al vencer el plazo dado en la primera carta, si el propietario no ha hecho esfuerzo considerable para hacer las reparaciones, el inquilino deberá escribir un segundo y último aviso igual al primero. Este segundo aviso NO tiene necesidad de mandarse si el primer aviso fue enviado por vía certificada con pedido de recibo o vía registrada (disponible en el correo). Si el primer aviso se envía de cualquier otra manera, entonces DEBE mandarse un segundo aviso.
4. Cuando el propietario ha sido notificado de la reparación necesaria y se niega a responder o solucionar el problema, el inquilino podría iniciar la demanda en la corte sin abogado, pidiendo una orden de reparación, reducción en la renta, multa civil de $500 más un mes de renta, daños efectivos y honorarios de abogado si se ha utilizado uno.
5. Guardar copias de carta/s.
Tener prueba de que el propietario recibió el pedido de reparación siempre es importante. Es mejor mandar carta certificada o registrada, o entregar la carta en persona. Si es entregada en persona, el inquilino debe llevar un testigo que pueda declarar que la carta fue entregada, u obtener un recibo escrito del propietario.
El Consejo de Inquilinos de Austin (Austin Tenants’ Council) tiene un paquete de información sobre reparaciones que incluye modelos de cartas y una petición que puede usarse para hacer la solicitud de reparación adecuada. Puede obtener una en nuestra oficina.
Pérdidas por accidente
Si la reparación necesaria es resultado de una pérdida por accidente cubierta por seguro — como incendio, humo, granizo, explosión o algo similar — el propietario no tiene obligación de hacer la reparación hasta que reciba el pago del seguro.
Si la pérdida por accidente no es a causa de negligencia o falta del inquilino o invitado del inquilino, y la propiedad en renta ya no es habitable, tanto el inquilino como el propietario pueden cancelar el contrato dando aviso escrito en cualquier momento previo a completarse las reparaciones. Si se cancela el contrato, el inquilino tiene derecho a un reembolso prorrateado de la renta y devolución del depósito de seguridad de acuerdo a la ley de depósitos de seguridad.
Si la pérdida por accidente no es causada por negligencia o falta del inquilino o invitado del inquilino, y la vivienda es parcialmente inhabitable, el inquilino tiene derecho a una reducción de la renta en cantidad igual a la extensión de la parte inhabitable de la vivienda. Sin embargo, solo una corte de condado o distrito puede legalizar esta reducción, y el inquilino no tiene derecho a una reducción en la renta si el contrato lo prohíbe.
Si el propietario no hace las reparaciones
Si se han enviado todos los avisos, y el propietario no ha hecho esfuerzo considerable para hacer reparaciones por peligro de salud o seguridad antes del plazo final, entonces el inquilino podría, de acuerdo al Código de la Propiedad de Texas:
Cancelar el contrato y mudarse. El inquilino debería dar al propietario un aviso escrito de que está cancelando el contrato. El aviso debería fijar la fecha en que el inquilino dejará la vivienda. El inquilino tiene derecho al reembolso del depósito de seguridad de acuerdo a la ley y al reembolso de la renta desde que se va hasta que termina el mes. El inquilino puede también deducir el depósito de seguridad de la renta. El inquilino que se va también tiene derecho a otros recursos listados abajo, excepto la orden judicial demandando reparaciones y la reducción parcial de renta ordenada por la corte al demandar al propietario.
y/o
Llevar el caso al juzgado, o corte condal o de distrito, donde se emitiría una orden para:
Ordenar al propietario a hacer las reparaciones;
Garantizar reducción parcial de la renta desde la fecha de la primera solicitud de reparación;
Indemnizar al inquilino un mes de renta más $500;
Indemnizar al inquilino por daños efectivos, honorarios razonables de abogado y gastos judiciales.
y/o
Reparar y deducir como se indica abajo.
Reparar y deducir
La ley de reparación y deducción es complicada, y ATC recomienda al inquilino buscar asistencia antes de hacer uso de este recurso. Los inquilinos pueden comunicarse con Austin Tenants’ Council o un abogado.
Para usar el derecho a reparar y deducir, deben hacerse dos cosas:
1. El inquilino debe hacer que un funcionario local de viviendas, edificación, salud u otro con jurisdicción notifique al propietario por escrito que las condiciones afectan la salud o seguridad del inquilino (pero ver excepciones descriptas abajo); y
2. El inquilino debe entregar los avisos requeridos solicitando reparaciones como se indica arriba. Sin embargo, el aviso final dado al propietario debe indicar la intención del inquilino de ejercitar el derecho a reparación y deducción, e incluir una descripción razonable de las reparaciones planeadas. (NOTA: Si el inquilino envía el primer aviso de reparación por carta certificada o registrada, no se necesita un segundo aviso. El primer aviso es entonces el último aviso, y debe señalar la intención del inquilino a usar el derecho a reparar y deducir e incluir descripción razonable de las reparaciones planeadas).
En Austin, el funcionario con jurisdicción es generalmente un inspector de edificación del Departamento de Inspección de Edificaciones de la Ciudad de Austin. Ver sección “Asistencia en el cumplimiento del derecho a reparación” más abajo. Si se cumplen estas condiciones y el propietario sigue sin hacer las reparaciones o remediarlo dentro de un tiempo razonable, el inquilino podrá hacer las reparaciones y deducir el costo de la renta mensual, usando el siguiente procedimiento.
La deducción del inquilino por el costo de la reparación o remedio no puede exceder un mes de renta o $500, lo que sea más alto. Si la renta del inquilino es subsidiada total o parcialmente por una agencia de gobierno, el límite de la deducción de un mes de renta sería el equivalente al valor de la renta en el mercado, y no la cantidad que paga el inquilino.
En tres situaciones, el inquilino podría usar sus derechos de reparación y deducción sin necesitar que un funcionario verifique que la condición es una amenaza para la salud o seguridad:
Si el propietario no ha arreglado la obstrucción o rebalse de aguas residuales dentro de la vivienda del inquilino o la inundación a causa de tubos rotos o desagüe natural dentro de la unidad; o
Si el propietario ha aceptado suministrar agua potable en la vivienda del inquilino y el servicio de agua a la vivienda ha cesado; o
Si el problema es de calefacción o refrigeración inadecuada.
Si las condiciones incluyen aguas residuales o inundación, el inquilino puede reparar y deducir inmediatamente después de dar el aviso. Si la condición involucra falta de agua o calefacción/refrigeración inadecuada, el inquilino puede reparar y deducir después de tres días de dar el aviso final. (Ver NOTA arriba sobre qué constituye un aviso final.)
Las reparaciones deben hacerse por compañía, contratista o técnico listado en las páginas amarillas o de negocios del directorio telefónico, o en la sección de avisos clasificados del periódico local. Las reparaciones no pueden ser hechas por el inquilino, familiar inmediato, empleador o empleados, o compañía en la que tiene intereses el inquilino.
Las reparaciones también deben hacerse en cumplimiento de códigos de edificación aplicables, incluyendo el obtener un permiso de edificación si se requiere. Al deducir el costo de las reparaciones del pago de la renta, el inquilino deberá entregar al propietario, junto al resto de la renta, una copia de la factura de reparación y el recibo de pago.
Procedimiento para solicitar reparación de condiciones que no son peligrosas para la salud o seguridad
1. Toda renta debe estar paga.
El inquilino que está atrasado en la renta o la retiene porque no se han hecho las reparaciones podría ser desalojado y perdería todo derecho a las reparaciones hasta que pague la renta. La única vez que el inquilino puede retener el pago es cuando ha dado los avisos requeridos y está haciendo uso del derecho de reparación y deducción. Ver la sección “Reparar y deducir”.
2. Debe enviarse una carta al propietario y/o encargado que incluya:
Fecha;
Nombre y dirección del inquilino;
Descripción del problema a reparar;
Pedido de que la reparación comience tan rápido como sea posible, advirtiendo que el inquilino iniciará acción legal para hacer cumplir sus derechos si no se hacen las reparaciones; y
Firma.
3. Guardar copia de esta carta.
La carta debe ser enviada al propietario por correo certificado con pedido de recibo (disponible en el correo), o entregada en mano al propietario o encargado. Es una buena idea enviar una segunda copia por correo de primera clase. Si la carta se entrega en persona, el inquilino debería llevar un testigo que pueda declarar que la carta fue entregada.
Si el propietario no ha hecho un esfuerzo considerable para hacer las reparaciones después de recibir la solicitud escrita, entonces el inquilino deberá ir a la corte para hacer cumplir sus derechos. La corte del juez de paz es la indicada para un inquilino que desea recuperar solo daños monetarios. Si el inquilino desea se cancele su contrato o quiere una orden para que el propietario haga las reparaciones, debe iniciarse demanda en corte de condado o distrito.
El propietario no puede tomar represalias
El Subcapítulo H del Capítulo 92 del Código de la Propiedad de Texas (92.331–92.335) prohíbe al propietario tomar represalias contra un inquilino —iniciando un procedimiento de desalojo, privando al inquilino del uso de las instalaciones, reduciendo los servicios al inquilino, aumentando la renta del inquilino, cancelando el contrato de alquiler, o interfiriendo de mala fe en los derechos del inquilino bajo contrato—durante seis meses después que el inquilino ejerza en buena fe cualquiera de estas acciones:
Da aviso al propietario de necesidad de reparación o remedio bajo el Capítulo 92 del Código de la Propiedad de Texas;
Intenta ejercitar contra el propietario algún derecho o recurso garantizado al inquilino por contrato, ordenanza municipal, o estatuto federal o estatal; y/o
Se queja ante entidad de gobierno o compañía de servicios públicos, o agencia civil o sin fines de lucro, por violación del código de edificación o vivienda o problema de servicios públicos.
La toma de represalias por el propietario es una defensa contra el desalojo. Sin embargo, el propietario podrá desalojar al inquilino si el propietario puede probar que el desalojo no es en represalia (ej.: si el inquilino no paga el total de la renta o ha dañado la propiedad). Además, el propietario puede aumentar la renta o reducir servicios si es pauta regular de aumento de renta o reducción de servicios en toda las unidades de su edificio o complejo.
Si la corte halla que el propietario tomó represalias contra un inquilino, el inquilino podrá recuperar un mes de renta más $500, daños efectivos incluyendo costo de mudanza si el inquilino se ha mudado, y gastos judiciales y honorarios de abogado menos toda renta u otra suma que el inquilino deba al propietario.
En Austin, un propietario que toma represalias contra un inquilino por llamar al departamento de inspección de construcciones podría enfrentarse también a penas criminales.
Para asistencia en el cumplimiento del derecho a reparaciones
Si el propietario no responde a los pedidos de reparación, el inquilino podría llamar al departamento local de inspección de construcciones para una inspección de la unidad de renta. Vendrá un inspector de construcciones a investigar las quejas. El inspector enviará luego una evaluación de las condiciones al propietario. El inquilino debe pedir una copia de este informe al inspector de construcciones. En Austin, llamar al departamento de inspecciones al 311 ó 974-1855, y se hará una inspección gratuita. También se puede comunicar con el inspector local del departamento de salud y/o jefe de bomberos, de ser necesario.
Austin Tenants’ Council tiene dos programas de asistencia a inquilinos que viven en Austin para obtener reparaciones:
1. El Programa de Asesoría Telefónica aconseja a inquilinos y propietarios sobre sus derechos en Texas. El número de teléfono para esta asistencia es el (512) 512-474-1961.
2. El Programa de Asistencia en Derechos de Inquilinos (RRAP por sus siglas en inglés) es un programa de mediación para inquilinos de ingresos bajos a moderados. RRAP brinda asistencia a inquilinos que necesitan reparaciones por problemas peligrosos para la salud o seguridad. Para acceder a RRAP, el inquilino debe cumplir requisitos de ingresos y estar actualizado en el pago de renta. Por medio de este programa, el inquilino será asistido para que se respete su derecho a reparaciones bajo ley del Código de la Propiedad de Texas. El número de teléfono de este programa es el (512) 512-474-7006.
El dueño
El propietario debe proveer a un inquilino el nombre y dirección del dueño, aparte del nombre y dirección de la gerencia si el propietario es empleado por una compañía que no está ubicada en el complejo. El propietario tiene siete días para proporcionar la información al inquilino después de que el inquilino la solicita por escrito. La petición debería ser enviada por correo certificado o registrado o entregada personalmente con un testigo.
El propietario puede proporcionar la información del dueño o gerencia de varios modos. El primero es proveer al inquilino con los nombres y direcciones por escrito. El segundo método es fijar continuamente la información en un lugar visible en la comunidad de casa móviles o adentro o cerca de la oficina del gerente. El tercer método es incluir la información en el contrato del inquilino o como parte del las reglas escritas para la comunidad de casas móviles.
Cuando hay un cambio de dueño o gerencia, el propietario debe corregir el nombre y dirección del dueño o gerencia previamente proveido al inquilino dentro de 15 días después de que el cambio ocurre. Puede proporcionar las correcciones individualmente, o por fijar continuamente la información adentro o cerca de la oficina del gerente. El propietario también puede enmendar la información del dueño en el contrato o las reglas escritas, y proveer al inquilino con una copia.
La otra manera de conseguir el nombre y dirección del dueño sin la necesidad de preguntar al propietario o al gerente es ponerse en contacto con la Oficina de Apreciación Fiscal en el condado donde la propiedad está ubicada. Esta información es público y será dada a cualquier persona que la solicite. El número en el Condado de Travis es 834-9138 y su dirección en el internet es www.traviscad.org.
Pagos de Renta
La mayoría de los contratos declaran que la renta está debido en una fecha específica sin un período de gracia. A veces hay una diferencia entre el vencimiento y cuando comienzan los recargos, pero la renta es atrasada si no está pagada para el vencimiento. Un inquilino debería ser consciente que un propietario puede comenzar el proceso de desalojo cuando la renta es sólo un día atrasada. Aunque pueda ser difícil para el propietario de desalojar a un inquilino por haber pagado la renta el día después del vencimiento, la mejor póliza para un inquilino es pagar la renta para el vencimiento.
Si un contrato permite al inquilino que envíe la renta al propietario, se considera que la renta está pagada para la fecha del sello a menos que el contrato diga de otro modo. Hay riesgos en poner el pago en un buzón porque el pago podría ser perdido o robado. El inquilino tiene la carga de probar que la renta fue pagada. Por lo tanto, si el inquilino debe dejar un pago de renta en el buzón, el inquilino debería llevar un testigo.
Si un inquilino paga con dinero efectivo o un giro postal (money order), debe de obtener un recibo del propietario al pagar la renta. El propietario es requerido proporcionar un recibo por pagos de renta en efectivo y mantener los registros de aquellos pagos.
Si un inquilino paga con un giro postal, debería de llenarlo completamente, incluyendo el nombre del recipiente, el nombre y dirección del inquilino, y el mes por lo cual esta pagando. El inquilino debería obtener un recibo por el propietario lo más pronto posible para que nunca haya una pregunta sobre cuando la renta fue pagada. Es importante decir que el talón del giro postal no es prueba de que la renta fue pagada, sólo es prueba que el giro postal fue comprado. Cuando sea posible, un inquilino debería evitar dejar un giro postal — ¡y nunca dejar dinero efectivo! — en un buzón. Si el pago es perdido o robado, tal vez el inquilino no podría demostrar que dejó el pago, y las empresas de giro postal típicamente toman de seis a ocho semanas para investigar y reembolsar el dinero.
El inquilino debería mantener un archivo de todos los recibos de renta como comprobante de que ha pagado su renta. Si el propietario no proporcionará un recibo de renta, el inquilino debería formular uno e intentar obtener la firma del propietario. Si todas las tentativas de conseguir un recibo fallan, el inquilino debe llevar un testigo o enviar el dinero por correo certificado.
Terminando el Contrato
El propietario tiene que dar al inquilino un aviso por escrito de 60 días si el propietario quiere terminar el contrato para el final del contrato. El propietario también debe dar al inquilino un aviso de 60 días para terminar un contrato mensual. El propietario puede dar al inquilino menos de 60 días de aviso para terminar el contrato, pero sólo si el propietario compensa al inquilino por adelantado para los gastos de mudanza.
Si el propietario no renueva un contrato debido al deseo de cambiar el uso del lote, el propietario debe dar al inquilino un aviso de terminar el contrato por escrito al menos 120 días antes de que el cambio ocurra. El aviso debe especificar la fecha en la cual el uso del lote cambiará y que el inquilino debe moverse. El propietario también debe enviar el aviso por escrito al dueño de la casa móvil, si no sea el inquilino, y al que tiene el gravamen, pero sólo si el propietario ha recibido por escrito el nombre y dirección de esa persona. Un propietario no puede terminar un contrato para un cambio del uso del lote antes del término de contrato a menos que el contrato dé aquel derecho al propietario.
Según la sección §94.201 si el inquilino se mueve antes del final del término de contrato, el propietario puede cobrar al inquilino toda la renta hasta el final del contrato y cualquier otras cantidades debidas bajo el contrato. Sin embargo, el propietario debe intentar mitigar los daños por alquilar el lote de nuevo. Si alquila el lote de nuevo, el propietario no puede cobrar al inquilino anterior la misma renta que colecta del nuevo inquilino. Así, después de qubrar un contrato el inquilino, por lo general, deberá la renta mientras el lote esté vacante después y otros gastos como el cargo de alquilarlo de nuevo. Sin embargo, si el lote esté ocupado de nuevo dentro de 20 días de la fecha cuando el inquilino se mudó, el propietario no puede cobrar al inquilino más que el total de un mes de renta por haber roto el contrato.
Vendiendo la Casa Móvil
Para que un inquilino venda su casa móvil antes de que el contrato vence, el propietario tiene que aprobar al comprador por escrito y firmar un contrato nuevo con el comprador. Claro que el inquilino no necesita la aprobación del propietario de vender la casa si el inquilino planea mover la casa del lote alquilada.
La Renovación del Contrato
El propietario es requerido dar al inquilino un aviso de 60 días si va a renovar el contrato. También el propietario tiene que informar al inquilino en el mismo aviso de que si el inquilino no rechaza la oferta del propietario de renovar dentro de 30 días, el contrato renovará conforme a los términos propuestos por el propietario. Así, el inquilino tiene 30 días para decidir si va a aceptar los nuevos términos o desocupar cuando el contrato vence. Si el inquilino no intenta renovar el contrato, debería dar al propietario un aviso por escrito antes de moverse. El inquilino debería guardar una copia del aviso y tener prueba que el propietario lo recibió. Si el inquilino no rechaza la oferta dentro de 30 días, el contrato automaticamente renovará conforme a los términos modificados.
El Depósito
La ley declara que el propietario tiene 30 días después de que el inquilino se entrega el lote para reembolsar el depósito. Si el inquilino cumple el contrato, siempre tiene derecho a un reembolso; un inquilino nunca puede renunciar su derecho a un reembolso del depósito. Sin embargo, el propietario puede retener parte del depósito por gastos debidos bajo el contrato y daños arriba de desgaste normal. Si el propietario retiene todo o parte de un depósito, el propietario es requerido dar al inquilino una descripción y lista detallada por escrito de cada deducción con tal de que el inquilino satisface dos condiciones, las cuales son:
La Renta Está Pagada.
No requiere que un propietario dé una descripción al inquilino y la lista detallada de deducciones si el inquilino debe renta cuando se mueve del lote, pero solo si no hay ninguna controversia sobre la cantidad de renta debida. El propietario todavía tiene que reembolsar el resto del depósito.Nueva Dirección.
El propietario es requerido devolver un depósito dentro de 30 días después de que el inquilino desocupa el lote, pero sólo si el inquilino da al propietario una nueva dirección por escrito. El inquilino no pierde el derecho a un reembolso del depósito o el derecho de recibir una descripción de daños solo porque el inquilino no proporcionó por escrito una nueva dirección. El inquilino deber enviar la dirección por correo certificado, recibo de entrega. Sin embargo, el propietario puede tener 30 días desde la fecha que recibió el aviso por escrito de la nueva dirección para reembolsar el depósito o enviar una lista detallada de deducciones del depósito.
Un inquilino debe satisfacer las antedichas condiciones para asegurar un reembolso del depósito, pero no es todo lo que el inquilino debe hacer. La posibilidad de recibir la vuelta del depósito mejorará por seguir estas sugerencias:
Inventario e Inspección al Entrarse.
Argumentos pueden surgir sobre la condición del lote cuando el inquilino se entró, así que el inquilino debe tomar medidas preventivas. El inquilino debe apuntar cualquier defecto en una oja de papel, y firmarlo con la fecha. Luego, el inquilino debe pedir la firma del propietario. Si el propietario rehusa firmar el inventario, el inquilino debe usar un método adicional de documentar la condición de la propiedad: El inquilino puede tomar fotos, video y/o conseguir a un testigo imparcial para mirar el lote. Tal documentación adicional siempre es una buena idea para inquilinos. El inquilino debe enviar una copia del inventario al propietario y guardar una copia.Aviso de Mudarse.
El Código de Propiedades de Texas declara que dar aviso de terminar el contrato puede ser una condición para la vuelta del depósito pero si el requisito está escrito en un contrato y está subrayada o en letras negras. Incluso si el contrato no lo requiere, siempre es recomendado dar el aviso por escrito al propietario.Inventario e Inspección al Mudarse.
Cuando el inquilino está listo a mudarse, el lote de la casa móvil debería estar limpiada y el propietario debería presentarse para una inspección. El inquilino debe llenar otra forma de inventario, igual al primero. Si el propietario encuentre cualquier problema, deben discutirlos allí mismo. El inquilino debe tener alguien quien pueda atestiguar de la condición del lote, sobre todo si el propietario no esté presente o si el propietario no firme el inventario. El inquilino también puede tomar fotos o video como más prueba de la condición del lote. Estas listas de inventario son evidencias importantes si el inquilino y el propietario están discutiendo o vayan a corte.
¿Qué Puede Deducir el Propietario del Depósito?
Un propietario legalmente no puede deducir por desgaste normal. Esto se refiere a la deterioración que ocurre durante el uso regular, diariamente, e intencionado del lote. Los daños causados por negligencia, descuido, accidentes o abuso por el inquilino o los invitados del inquilino no son desgaste normal. Si el inquilino entrega el lote en la misma condición en la que lo encontró, menos desgaste normal, y no debe ningún dinero al propietario, el inquilino debe recuperar todo el depósito.
Si el propietario deduce cualquier dinero del depósito, debe enviar al inquilino una computación detallada de cada cobro. Si el propietario niega a proporcionar tal computación dentro de 30 días después de que el inquilino se muda y el inquilino ha proporcionado el aviso escrito de su nueva dirección, el propietario puede perder el derecho de retener cualquier parte del depósito. Cualquier deducción del depósito debe ser por daños actuales sufrido por el propietario.
Como Discutir Deducciones del Depósito
Si un inquilino recibe una lista de deducciones que no son razonables, el inquilino debe enviar una carta al propietario. La carta debe dar una razón por la cual está disputando las deducciones. El inquilino también debe exigir el reembolso de cualquier dinero que el inquilino cree está debido. El inquilino debe guardar una copia de la carta y enviar el original por correo certificado, recibo de entrega.
Si el inquilino recibe un reembolso parcial y disputa las deducciones hecho por el propietario, el inquilino querría abstenerse de cobrar el cheque. Algunos cortes pensarán el cobrar del cheque es como la aceptación de las deducciones. Si el inquilino cobre el cheque, la carta de discusión debería declarar que aunque cuando el cheque haya sido cobrada, esto no significa que el inquilino esté de acuerdo con las deducciones.
¿Qué Pasa si la Propiedad Alquilada Cambia de Dueño?
Si un nuevo dueño compra la propiedad de alquiler, todos los contratos y depósitos deberían ser transferidos del dueño anterior al nuevo dueño. El nuevo dueño es responsable de la vuelta del depósito. Sin embargo, el dueño anterior también permanece obligado hasta que el nuevo dueño dé una declaración al inquilino que acusa recibo del depósito. A no tener el inventario al entrarse, el nuevo dueño probablemente no será capaz de establecer la condición del lote cuando entró el inquilino. Por lo tanto, puede ser difícil de deducir daños del depósito. El depósito debería ser reembolsado a menos que el nuevo dueño pueda demostrar que el inquilino dañó el lote. De todos modos, siempre es en el mejor interés del inquilino de cuidar bien la propiedad alquilada.
Los Medios
Si el depósito y/o la lista detallada no está enviado dentro de 30 días después de que el inquilino entregue el lote y una nueva dirección, se considera que el propietario había actuado de mala fe. Un propietario quien hace una deducción ilegal también podría haber actuado de mala fe. El inquilino puede intentar recuperar el depósito por una mediación o el inquilino puede demandar al propietario.
Antes de seguir con estas opciones, el inquilino primero debería dar al propietario una oportunidad de pagar el dinero debido por enviar una carta de demanda de 10 días por correo certificado. ATC tiene formas que puede conseguir en nuestra oficina y por el internet, o el inquilino puede escribir su propia carta. La carta debería incluir las direcciones corriente y anterior, la fecha que desocupó el lote, la cantidad del depósito, y una declaración que el depósito no esté devuelta dentro de 10 días del día que el propietario recibió la carta, el inquilino perseguirá medios legales.
Si el inquilino va a corte y puede mostrar que el propietario actuó de mala fe, la corte puede conceder al inquilino:
Tres veces la cantidad del depósito injustamente retenido;
$100 adicionales;
Los honorarios razonables del abogado; y
Gastos de la corte.
¿Qué Pasa si el Inquilino Rompe el Contrato o No Ocupa el Lote Después de Pagar un Depósito?
Un inquilino no automaticamente pierde el depósito por romper un contrato, pero el depósito puede ser usado para cubrir gastos. Por ejemplo, el propietario puede retener parte o todo el depósito para cubrir renta perdida u otra dinero debido bajo el contrato.
Si un inquilino ha firmado un contrato con un propietario y ha pagado un depósito o ha pagado por adelantado la renta, y no ocupa el lote, el inquilino tiene derecho a un reembolso completo si el inquilino encuentra a un inquilino de reemplazo satisfactorio al propietario quien ocupa el lote para la fecha de comienza en el contrato. De otra parte, si el propietario asegura al inquilino de reemplazo, el propietario puede deducir del depósito o pago adelantado de renta cualquier cantidad concordado en el contrato como los honorarios de cancelación del contrato o gastos actuales incurridos por el propietario, incluyendo la renta perdida y una cantidad razonable por el tiempo del propietario en el encuentro a un inquilino de reemplazo.
¿Puede Usar el Depósito en Lugar del Ultimo Mes de Renta?
La ley del depósito también protege a propietarios. Normalmente, el inquilino no puede deducir el depósito del último mes de renta sin el permiso escrito del propietario. Si el inquilino retiene parte de la renta y sostiene que el depósito cumple la balanza, aquel acción estará en violación de la ley. Si una corte declara que el inquilino actuó de mala fe, el propietario puede recuperar del inquilino:
Tres veces la cantidad injustamente retenida;
Gastos de la corte; y
Los honorarios razonables del abogado.
El único tiempo un inquilino puede usar el depósito en el lugar del último mes de renta es cuando el inquilino termina el contrato conforme a la ley de reparación. Vea la sección “Las Reparaciones” para más información.
El Desalojo
El desalojo es un procedimiento formal que requiere al propietario entablar un pleito con la Justicia de Paz (JP) o una corte más alta. El procedimiento es comprendido de varios pasos que deben ocurrir en una orden específica. Los desalojos pueden ser complicados así es importante leer cuidadoso este capítulo.
Un propietario de un lote para casas móviles puede desalojar a un inquilino quien está en violación de una provisión del contrato o una regla de la comunidad. Un propietario también puede desalojar a un inquilino que debe renta u otro dinero debido bajo el contrato mientras que el total de la deuda es igual al menos de un mes de renta. El propietario primero debe dar al inquilino un aviso por escrito de 10 días para pagar la cantidad atrasada antes de entregar un aviso para desocupar.
El Aviso para Desocupar
Este aviso, también conocido como una demanda de posesión, debe ser por escrito y debe ser entregado al inquilino antes de que el propietario pueda ir a corte. El propietario tiene que dar al inquilino al menos tres días para desocupar a no ser que un contrato escrito ponga un período de tiempo diferente, como 24 horas. El aviso debe:
Declarar el número de días que el inquilino tiene para desocupar;
Indicar que el derecho del inquilino a la ocupación es terminado, o que el contrato es terminado; y
Exijir que el inquilino desocupe para la fecha especificada.
Este aviso debe ser entregado uno de dos maneras:
Al inquilino o a cualquier persona de 16 años o mayor que vive en la unidad; o
Por correo certificado, registrado, o regular.
De todos modos, el propietario debería tener la prueba que el inquilino recibió el aviso.
Note: el Capítulo 24 del Código de Propiedades de Texas permite a un propietario para poner el Aviso para Desocupar sobre el interior de la puerta de la entrada delantera y en algunos casos al exterior de la puerta. Sin embargo, el Capítulo 94 declara que el propietario no puede entrar la casa móvil sin el permiso específico del inquilino, así impidiendo al propietario para poner el aviso al interior de la puerta. Además, un propietario sólo puede poner el aviso al exterior de la puerta si no hay ningún buzón, y el Capítulo 94 requiere que el propietario proporcione un buzón. No está claro en este punto si el propietario tiene el derecho de entregar el Aviso para Desocupar por uno o otro método.
Una Orden de Desalojar
El inquilino no tiene que desocupar la propiedad para la fecha indicada en el Aviso para Desocupar. Típicamente el propietario no puede quitar al inquilino o la casa del inquilino sin una orden judicial. (Vea “El Abandono.”) Si el inquilino no se mueve, el propietario entonces debe entablar un pleito de desalojo con la corte local de Justicia de Paz. Después de que el propietario entabla el pleito de desalojo, el escribano de la corte enviará la orden de desalojar a la oficina del Alguacil para servir al inquilino. El Alguacil intentará entregar la orden al inquilino en la casa del inquilino. Después de dos tentativas sin éxito, el Alguacil fijará la orden en un lugar visible sobre el exterior de la casa o enviarla al inquilino.
Si el desalojo es para el no pago de renta, el inquilino debería intentar pagar la deuda de dinero. Si el propietario lo acepta, el inquilino debería pedir un recibo escrito e intentar conseguir al propietario para firmar un acuerdo para dejar el desalojo. Aunque un propietario por lo general pierda el derecho de desalojar a un inquilino por aceptar el pago de la renta debida, el inquilino debería asumir que el propietario va a seguir con el desalojo hasta que la corte diga que el caso ha sido dejado. Los propietarios a veces prometen dejar un desalojo y luego todavía desalojan al inquilino. Tan incluso si el inquilino paga la renta, el inquilino debería ir a la corte en el tiempo designado a no ser que la corte confirme que el caso ha sido despedido.
La Respuesta del inquilino
En muchos condados, la orden de desalojar informará al inquilino del tiempo y la fecha de la audiencia, y el inquilino no tiene que archivar una respuesta hasta la fecha de la audiencia. En otros condados, incluyendo la mayoría de los recintos en el Condado de Travis, el inquilino es requerido archivar una respuesta antes de que la audiencia de desalojo sea fijada. El inquilino, por lo general, tendrá que ponerse en contacto con la corte antes de las 10:00 de la mañana sobre el séptimo día después de que la cita es entregada. Si el inquilino prefiere un jurado, el inquilino tendrá que solicitarlo dentro de cinco días de recibir la orden y pagar los honorarios de $5. El inquilino y el propietario entonces serán notificados del tiempo y la fecha de la audiencia de desalojo. ¡Los procedimientos pueden ser diferentes según el tipo de desalojo y el condado, entonces lee la orden con cuidado y sigue las instrucciones!
Cuando un propietario archiva una obligación de posesión inmediata de seis días, el inquilino es servido una orden de desalojar que claramente declara que el propietario ha archivado una obligación de posesión inmediata, y que da seis días al inquilino para contestar y pedir una audiencia. Si el inquilino niega responder, el propietario puede obtener una Orden Judicial de Posesión inmediatamente después del sexto día. Si el inquilino responde para el sexto día, fijará una audiencia y el desalojo continuará el mismo como un desalojo estándar. Si el inquilino pierde el caso, el inquilino todavía tendrá cinco días después de la fecha de la audiencia para moverse o archivar una apelación.
Según la ley de Texas, la respuesta del inquilino puede ser oral o escrita. Sin embargo, algunas cortes sólo permiten una respuesta escrita. (ATC tiene una forma por esta razón.) Falta de contestar dentro del plazo dado en la orden dará al propietario un juicio de negligencia contra el inquilino que quiere decir que el inquilino pierde automaticamente. Si la corte concede al propietario un juicio de negligencia, la corte debe notificar al inquilino por enviar un aviso por escrito dentro de 48 horas después de que el juicio es entrado en el registro judicial.
Yendo a Corte
Una vez la fecha para la audiencia ha sido fijado, el propietario y el inquilino se presentan ante el Justicia de Paz y presentan su caso. Si el inquilino no se presenta, el propietario puede conseguir un juicio de negligencia contra el inquilino. El juez tomará una decisión basado en los hechos presentados durante la audiencia de desalojo, entonces ambos partidos deberían ser preparados para presentar toda la evidencia necesaria para su caso. Si el juicio es a favor del propietario, el inquilino tendrá cinco días para moverse o apelar la decisión. Si el juicio es a favor del inquilino, el propietario también tiene cinco días para apelar. Pero aún sin archivar una petición, un inquilino puede conseguir el tiempo adicional por pagar la renta de un mes al propietario. Vea “Una Orden Judicial de Posesión.”
Archivando una Apelación
Para archivar una apelación, el inquilino tendrá que pagar un bono de apelación o archivar la Declaración Jurado de un Pobre (Pauper's Affidavit). La declaración jurado del Pobre, también conocida como una declaración jurado de inhabilidad de pagar, puede ser archivada si el inquilino no tiene el dinero ni la propiedad para el bono. Si el desalojo es para el no pago de renta y el inquilino apela una declaración jurado, el inquilino puede quedarse en posesión del lote durante la petición por pagar la renta de un mes en el registro de la corte. El pago debe ser hecho dentro de cinco días de archivar la declaración jurado, y el inquilino debe hacer pagos futuros de renta en el registro de la corte dentro de cinco días de la fecha en el contrato cuando la renta es debida. Si el desalojo no es para el no pago de renta, el inquilino debería seguir pagando la renta directamente al propietario durante la petición o el propietario puede archivar un desalojo nuevo para el no pago de renta.
Si el inquilino apela la decisión y no archivó una respuesta escrita con la corte de justicia, el inquilino debe archivar una respuesta escrita con la corte del condado dentro de ocho días después de que los papeles de petición son archivados en la corte del condado. La corte del condado enviará al inquilino aviso que ha recibido los papeles para la petición así que el inquilino sabrá cuando los ocho días comienzan. El inquilino también debe pagar un honorario con la corte del condado dentro de 20 días después de recibir el aviso de los honorarios o archivar una declaración jurado de inhabilidad de pagar. Si el inquilino no hace ninguno, la petición será despedida y el propietario puede conseguir una Orden Judicial de Posesión.
Como el proceso de apelaciones es complicado, los inquilinos deberían consultar a un abogado para más información.
Nombramiento de un abogado
Un inquilino que con éxito archivos de declaración de pobreza en la apelación de un desalojo podrá solicitar por escrito que el tribunal de condado o de la corte del condado en la ley designar un abogado pro bono para representar el inquilino durante la apelación.
La Orden Judicial de Posesión
Si el inquilino no se muda ni apela el desalojo dentro de cinco días, el propietario todavía no puede quitar al inquilino de la propiedad. El propietario primero debe solicitar del juez que ceda una Orden Judicial de Posesión, una orden que dirige al guardia o al sheriff para colocar al propietario en la posesión del lote. Esto quiere decir el inquilino, todos los ocupantes, y la casa móvil serán quitados por el propietario bajo la supervisión del guardia o el sheriff.
El inquilino puede retrasar la Orden Judicial de Posesión durante 30 días por pagar 30 días de renta al propietario. El pago debe ser hecho antes de que la corte ceda la Orden Judicial de Posesión, que es por lo general cinco días después de que el juicio es hecho. El inquilino debería conseguir un recibo del propietario y proporcionar el aviso escrito a la corte que la renta ha sido pagada por los 30 días. Si el propietario rechaza aceptar la renta, el inquilino debería proporcionar el aviso escrito a la corte y pagar la renta en el registro de la corte. El Concilio para Inquilinos de Austin tiene una forma que puede ser archivada con la corte.
El inquilino recibirá un aviso final antes de que la Orden Judicial de Posesión sea ejecutado. El oficial que ejecuta la orden judicial debe fijar un aviso escrito sobre la puerta de calle del inquilino - no más pequeño que 8 1/2 x 11 pulgadas - dando al inquilino 24 horas adicionales de moverse. El aviso debe informar al inquilino que una orden judicial ha sido publicado, y declara la fecha y la hora esto será ejecutado. Si el propietario quita la casa móvil del inquilino después de que la Orden Judicial de Posesión es ejecutado, el propietario debe notificar al inquilino por escrito de la ubicación de la casa móvil dentro de 10 días.
El Abandono
A diferencia de en contratos de inquilino-propietario residenciales, la ley de Texas expresamente no permite a un propietario de una comunidad de casas móviles para declarar el abandono y quitar al inquilino de la propiedad alquilada. Las leyes comunes pueden permitir al propietario que desaloje sin ir a la corte pero todavía no es claro. Sin embargo, el propietario sería capaz de declarar el abandono si el contrato permite al propietario para hacer así. Un propietario quien declara el abandono y quita la casa móvil del inquilino, sin una provisión del contrato que expresamente lo permite, se puede considerar que el propietario ilegalmente desalojó a un inquilino.
Los Medios del Inquilino
Como notado en aquellas secciones específicas, un inquilino puede demandar a un propietario quien viola cualquier ley en el Capítulo 94 del Código de Propiedades de Texas para:
Daños actuales;
Una pena civil en una cantidad igual a dos meses de renta y $500; y
Los honorarios razonables del abogado y gastos.
La información de este folleto es un resumen del tema y otros asuntos pertinentes. No deberá considerarse concluyente o sustituto de asesoría legal. Casos particulares podrían hacer estas generalidades inaplicables. Todo el que necesite asistencia legal debería comunicarse con un abogado.