Pago de renta

El inquilino es responsable de pagar la renta al propietario como lo estipula el contrato de alquiler, sea éste oral o escrito. El contrato, en la forma que sea, es obligatorio para ambas partes. La información de este folleto intenta aclarar la obligación del inquilino de cumplir los términos de su contrato en cuanto al pago de la renta.

Cómo pagar la renta 
Los inquilinos deberían tener claro los términos que el propietario acepta para el pago de renta. ¿Es posible enviar el dinero por correo? ¿Debería entregarse en mano? ¿Se puede poner el pago en el buzón del propietario o de la oficina administradora?

Si el contrato permite que se envíe la renta por correo pero no dispone un período de gracia para hacerlo, la renta se considera paga en la fecha del sello de correo (o sea que el pago sería puntual si tiene sello postal del último día de plazo). En contratos de TAA y de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Texas (TAR), la fecha del sello de correo no se considera como pago puntual. Los contratos de TAA y TAR disponen que la renta debe recibirse dentro del período de gracia (no después).

La misma regla se aplica si el contrato no especifica si la renta se puede enviar por correo o no y establece un patrón para hacerlo. En estas circunstancias, el inquilino puede enviar la renta por correo, a menos que reciba un aviso escrito del propietario diciendo que la forma de pago cambiará de alguna manera.

El riesgo de depositar el pago en el buzón o ranura de correspondencia es que podría perderse, desaparecer o ser robado. La prueba contundente de cómo o cuándo pagó la renta recae en el inquilino. Por lo tanto, el inquilino debería llevar un testigo cuando deposita el dinero. Por ejemplo, dos vecinos podrían ser testigos entre ellos cuando pagan la renta de esta manera.

Si el inquilino usa efectivo o un giro para pagar la renta, debe obtenerse un recibo del propietario al momento de pagarla. De hecho, el propietario está obligado por la Sección 92.011 del Código de la Propiedad de Texas a entregar recibo escrito por el pago de renta en efectivo. Si el propietario viola esta ley, el inquilino puede recuperar $500 o un mes de renta, lo que sea mayor, más costos judiciales y honorarios de abogado.

Si el inquilino paga con giro, éste debe incluir el nombre y dirección del inquilino y el mes de renta que se paga. Si el pago se deposita en el buzón o ranura para correspondencia, el inquilino debería recibir lo antes posible un recibo escrito de que el propietario recibió el dinero, para que no haya dudas de que la renta se pagó antes del plazo.

Si se atrasa en la renta 
El propietario tiene la opción de usar su recurso legal de desalojo por falta de pago de renta o atraso en el pago si no se hace en el plazo dispuesto. Aunque sería difícil que el propietario desaloje al inquilino por pagar la renta el segundo día del mes, lo mejor para el inquilino es acostumbrarse a pagar la renta el día fijado.

Si se va a atrasar en la renta, el inquilino debería comunicarse con el propietario e intentar llegar a un acuerdo para ponerse al día. Al inquilino le conviene obtener un acuerdo claro y por escrito de que el propietario acepta el pago atrasado en determinada fecha y permitirá al inquilino continuar bajo el contrato de alquiler original. Esta es una protección para el inquilino, porque aunque acepte el pago atrasado, el propietario todavía puede seguir el proceso de desalojo por incumplimiento de contrato debido al pago atrasado de la renta. No es un requisito que el propietario dé al inquilino un período de gracia para pagar la renta morosa.

Si el propietario acepta el pago atrasado antes de dar aviso escrito al inquilino para que desocupe por no pagar la renta puntualmente, el propietario pierde su derecho al desalojo por pago atrasado.

El desalojo podría prevenirse si existe un patrón de aceptar renta atrasada del inquilino. La prueba del inquilino serían los recibos de renta fechados. Si el propietario desea empezar a cobrar puntualmente, debería informarle claramente al inquilino que ya no aceptará futuros pagos atrasados. A partir de ahí, si la renta se paga con atraso, el propietario podría iniciar el proceso de desalojo por incumplimiento de contrato debido al pago atrasado de renta. Una excepción de esto sería si existe una cláusula de “sin renuncia” en el contrato, explicando que el propietario puede aceptar el pago de la renta después del plazo. Pero al aceptarla, el propietario no renunciaría a su derecho a desalojar por incumplimiento de contrato debido a pago de renta atrasado, aunque el inquilino tuviera un patrón de pagar la renta con atraso.

Recargos por atraso 
La mayoría de los contratos de alquiler disponen que el plazo para pagar la renta vence en una fecha determinada. A veces, la fecha de vencimiento y la fecha en que se empieza a cobrar recargo son diferentes. El Código de la Propiedad de Texas, Sección 92.019, dispone que el propietario podrá cobrar recargo por atraso en la renta si:

1. El contrato escrito incluye una disposición del recargo;

2. El recargo es una estimación razonable de las pérdidas que sufre el propietario debido al atraso en el pago; y

3. La renta sigue sin pagar después del primero día posterior a la fecha en que vence. Esto significa que si el contrato dispone que la renta se vence el primero, el propietario no puede cobrar recargo hasta el tercero.

Si el propietario viola esta ley, el inquilino puede recuperar $100, más tres veces la cifra del recargo erróneamente cobrado, más honorarios de abogado razonables.

Toda provisión en el contrato que exima de un derecho o exima a una parte de responsabilidad o deber legal en cuanto al recargo por atraso no tiene validez.

Si el propietario se niega a aceptar la renta 
Si el propietario se niega a aceptar la renta, el inquilino debería hacer un segundo intento de pago. El segundo intento debería ser el mismo día si es posible. El inquilino debería ir acompañado de un testigo si no hubo uno presente la primera vez. Después de la segunda negativa, el inquilino debería enviar el pago de la renta por correo certificado, con firma de recibo. Si el propietario intenta desalojar por falta de pago, se debería presentar al testigo y recibo de correo firmado durante la audiencia judicial, como prueba de que el inquilino hizo un segundo y/o tercer intento de pagar la renta.

Comprobante del pago(s) de renta 
Mantenga un archivo con todos los recibos de pago para documentar que su renta está paga y actualizada. Si el propietario no le entrega un recibo(s) por pago de renta, haga el recibo(s) usted mismo y que lo firme el propietario antes de ser archivado.

La información de este folleto es un resumen del tema y otros asuntos pertinentes. No deberá considerarse concluyente o sustituto de asesoría legal. Casos particulares podrían hacer estas generalidades inaplicables. Todo el que necesite asistencia legal debería comunicarse con un abogado.