La Vivienda Justa y Tenencia
Las políticas de "tenencia" se refieren a los requisitos que limitan la cantidad de personas a las que se les permite morar en un espacio residencial.
El gobierno de la ciudad, los propietarios y los inquilinos tienen motivos para buscar límites razonables en la cantidad de personas que moran en un espacio. A menudo, las agencias gubernamentales establecen límites de ocupación para proteger a los inquilinos de los problemas de salud y seguridad relacionados con el hacinamiento. Es posible que los propietarios deseen limitar el número de ocupantes para reducir la carga sobre el mantenimiento, los servicios públicos o el estacionamiento de la propiedad. Algunos proveedores de vivienda pueden violar la salud o seguridad de los inquilinos al colocar a demasiados inquilinos en un espacio para aumentar los ingresos por alquiler. Las políticas de ocupación, cuando se implementan razonablemente, pueden beneficiar las condiciones de vida y proteger los derechos de los inquilinos.
Sin embargo, los requisitos de ocupación que son demasiado restrictivos pueden violar los derechos de los inquilinos y la ley. En mercados de alquiler caros y competitivos como Austin, los inquilinos pueden aumentar sus opciones de vivienda asequible cuando se les permite tomar sus propias decisiones sobre con cuántas personas comparten un espacio. Además, los límites de ocupación irrazonables o aplicados de manera desigual pueden tener un efecto discriminatorio en las familias. El estado familiar, es decir, la presencia de niños menores de 18 años o de una mujer embarazada, es una de las clases protegidas por las Leyes de Vivienda Justa federales y estatales. La imposición de un límite de ocupación irrazonable es una forma de decirle a una pareja o padre soltero con hijos, o una mujer embarazada, que no son bienvenidos allí.
En Austin, la vivienda está sujeta actualmente a los siguientes límites en la cantidad de personas que pueden morar en una unidad de vivienda:
El código de uso de la tierra de la ciudad no permite más de 6 adultos no relacionados por vivienda. El Código de Uso de la Tierra de Austin restringe el número de residentes no relacionados que pueden ocupar una vivienda juntos. Este límite no se aplica a los hogares compuestos por miembros de la familia. Esto a veces se conoce como la ordenanza de "dormitorio sigiloso" de Austin. (Código de la ciudad, sección 25-5-511)
El código de mantenimiento de la propiedad de la ciudad permite dos o más adultos por habitación, según los pies cuadrados. El Código Internacional de Propiedad, en el que se basa el Código de la Ciudad, establece que "una habitación ocupada por más de dos adultos debe contener al menos 120 pies cuadrados, más 50 pies cuadrados adicionales por cada adulto que exceda de tres". El Código de Mantenimiento de la Propiedad de la Ciudad no impone restricciones a los niños menores de 18 años. Un dormitorio puede definirse como un dormitorio tradicional, pero también puede incluir ciertos espacios habitables si cumplen con los estándares mínimos en cuanto a pies cuadrados, ventilación, salidas, etc. (enmiendas de Austin al Código Internacional de Propiedad)
La ley estatal no permite más inquilinos adultos que tres por el número de dormitorios. Por ejemplo, según la ley estatal, la cantidad máxima de adultos permitidos en una vivienda de tres habitaciones es nueve. Un arrendador puede permitir una excepción si un adulto cuya ocupación causa una infracción busca refugio temporal contra la violencia familiar por un período que no exceda un mes. La ley estatal no restringe el número de niños además del número de adultos. La ley estatal tampoco requiere que los adultos se distribuyan tres por habitación; más bien, el número total de dormitorios se utiliza para calcular el número total de adultos. (Sección 92.010 del Código de Propiedad de Texas)
La orientación federal indica que dos personas por habitación es razonable como regla general, pero que deben tenerse en cuenta las circunstancias específicas. El Memorando de Keating de HUD establece que "una política de ocupación de dos personas en un dormitorio, como regla general, es razonable según la Ley de Vivienda Justa". Sin embargo, HUD también establece que se pueden considerar otros factores para determinar cuál es una política de ocupación razonable, incluyendo: tamaño de los dormitorios y unidad; edad de los niños; configuración de la unidad; limitaciones físicas de la vivienda; estándares de ocupación del gobierno estatal o local; y otros factores relevantes. Cuando se consideran estos otros factores, dos personas por habitación pueden ser excesivamente restrictivas. (Los defensores de la vivienda justa generalmente afirman que los niños menores de dos años no pueden contarse como personas para determinar la ocupación).
Estos varios códigos, estatutos y directivas fueron aprobados por diferentes órganos de gobierno, en momentos diferentes y con propósitos diferentes. Como resultado, en algunas circunstancias entran en conflicto.
Si tiene preguntas adicionales sobre los detalles de su circunstancia, o si cree que ha sido discriminado en la vivienda, comuníquese con el Austin Tenants Council al 512-474-7006.
La información de este folleto es un resumen del tema y otros asuntos pertinentes. No debe considerarse concluyente o sustituto del asesoramiento legal. Los hechos únicos pueden hacer inaplicables las declaraciones generales. Cualquiera que necesite asistencia legal debe comunicarse con un abogado.
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