Juicios hipotecarios
Un juicio hipotecario cambia dramáticamente la relación entre el propietario y el inquilino. Un juicio hipotecario quiere decir que el dueño de la propiedad no ha cumplido a tiempo con los pagos a la institución que le ha prestado el dinero (el posesor de la hipoteca). El posesor de la hipoteca toma posesión de la propiedad. Una agencia gubernamental también puede embargar una propiedad si el dueño no paga los impuestos de la propiedad. Así el dueño pierde todos sus derechos a la propiedad.
Muchas preguntas se presentan como resultado de un juicio hipotecario y al encontrar las respuestas puede ser un proceso complicado que puede envolver el dueño anterior, el posesor de la hipoteca, el nuevo dueño y hasta el gobierno federal. Este folleto intenta dar respuestas a algunas de las preguntas más comunes que se presentan sobre los juicios hipotecarios.
Para más información, vea los folletos de ATC: La Ley del Depósito, Como Demandar en la Corte de Juicios Menores, y ¿Quien es el Dueño?
1. ¿Qué sucede con el contrato si un propietario se enfrenta con un juicio hipotecario?
De acuerdo con las leyes de Texas, el juicio hipotecario termina el contrato entre el propietario y el inquilino. Las leyes pueden ser diferente para contratos de Sección 8 y debe de buscar ayuda legal.
2. ¿Cuanto tiempo tiene que dar el embargador al inquilino para que desaloje?
Ayudando a Familias a Mantener sus Viviendas de 2009 entró en vigor el 20 de mayo de 2009 y vence a fines del 2014. Esta ley da a los inquilinos el derecho a permanecer en la vivienda rentada por 90 días después de la ejecución de hipoteca o por el término del contrato de renta, a menos que la propiedad se venda a alguien que ocupará la vivienda. Si el nuevo propietario ocupará la vivienda, el contrato podrá cancelarse con aviso escrito de 90 días. La medida otorga protecciones similares a aquellos con cupones de vivienda.
3. Si el inquilino paga la renta al actual propietario y luego recibe aviso por escrito sobre el juicio hipotecario, ¿tendrá el inquilino que pagar renta al nuevo propietario?
No. Hasta que el comprador avisa por escrito al inquilino de que la propiedad fue comprado y del nombre y la dirección donde debe enviar los pagos, el inquilino no es responsable por pagos de renta al nuevo propietario. Es más, el inquilino está protegido por la ley si ha pagado la renta al anterior propietario antes de ser notificado del juicio hipotecario.
El Código de la Propiedad de Texas establece que si durante el mes de venta de la hipoteca el inquilino paga la renta antes de recibir aviso del juicio hipotecario, o paga la renta a la persona que tiene la hipoteca o al comprador de la misma antes de cinco días después de haber recibido aviso por escrito del nombre y dirección del comprador que solicita pago, se considerará que el inquilino ha pagado cumplidamente la renta.
4. ¿Es necesario que haya una acción de la Corte para que una propiedad sea hipotecada?
No. Típicamente, una nota con 21 días de anticipación le será enviada al deudor hipotecario estableciendo que el préstamo ha sido cancelado y que la propiedad será sujeta a juicio hipotecario el primer martes del siguiente mes. Si el dueño no paga la deuda, se venderá la propiedad. Todas las ventas por juicios hipotecarios se realizan el primer martes del mes.
Para verificar este proceso, ATC recomienda que el inquilino llame a la línea telefónica de embargos, si esta existe, o que llame a la corte local por avisos.
5. ¿Como consigue el inquilino prueba de que su propietario se encuentra en un proceso de juicio hipotecario?
Si el inquilino sospecha que un juicio hipotecario ha ocurrido, el inquilino deberá mandar una carta al gerente y preguntar si en verdad embargó la casa. La carta deberá darle al gerente siete días, desde el recibo de la carta, para contestar. Se recomienda enviar la carta por correo certificado, recibo de entrega. El inquilino deberá conservar una copia de la carta.
El inquilino también puede presentarse en la corte del condado y revisa la lista de embargos. Ciudades grandes frecuentemente tienen servicios telefónicos para información de embargos, los cuales frecuentemente pueden verificar embargos inminentes con tres semanas de adelanto.
6. ¿Quién es responsable por el depósito después del juicio hipotecario y como hace el inquilino para obtener el reintegro de su depósito?
El propietario anterior es responsable del reintegro del depósito al inquilino aunque muchos propietarios intentan retenerlo. Generalmente, el inquilino recibe aviso por escrito del juicio hipotecario por el propietario anterior, el gerente o el titular del embargo.
En cuando llega el aviso por escrito, el inquilino deberá enviar una carta solicitando el reintegro del depósito y dándole al propietario 10 días desde la fecha en que la carta es recibida para devolver el depósito. Se recomienda que la carta sea enviada por correo certificado, recibo de enttrega. El propietario pueda tener 30 días para reintegrar el depósito. La ley no proporciona un periodo del tiempo en el cual el depósito tenga que ser devuelto en caso de un juicio hipotecario, generalmente se asume que este periodo es de 30 días.
Si el inquilino se muda después de que el contrato se termina, y luego la propiedad es hipotecada, el propietario todavía tiene 30 días para reintegrar el depósito.
Finalmente, si el propietario que posee el depósito se declarará en quiebra y lista el depósito como deuda protegida, la corte deberá notificar al inquilino de la quiebra y este deberá llenar una forma de prueba de solicitud de reintegro y presentarla en la corte. Esto asegurará que el depósito del inquilino sea reintegrado si hay suficientes fondos para distribuir a los acreedores.
7. ¿Tiene el propietario anterior el derecho de retener cualquier parte del depósito después del juicio hipotecario?
No. Este es el propietario anterior y no alguien que tiene título sobre la propiedad. El propietario anterior no tiene el derecho de entrar la propiedad para verificar la condición de la propiedad. Así el propietario anterior no puede reclamar ningún daño y por eso no tiene derecho a retener cualquier parte del depósito.
8. ¿Que pasa si el propietario no reintegra el depósito después de recibir una solicitud?
El inquilino puede entablar un pleito en la corte de juicio menores para el reintegro del depósito. Además, el inquilino puede presentar cargos por robo o fraude contra del propietario. Llame al Abogado del Condado de Travis al 473-9415 para ver si es una opción. Sin embargo, debe considerar los siguientes factores antes de llamar al Abogado del Condado:
¿Hay evidencia del intento del propietario defraudar o robar el depósito? ¿Hay prueba que cuando el inquilino pagó el depósito, el propietario nunca intentó devolverlo?
¿Ha actuado el propietario en una forma que indique su intención de actuar de tal forma que resulte en perjuicio para el inquilino? ¿Falsificó el propietario sus acciones? ¿Sabía el propietario que sus acciones eran falsas? Ignorancia no es una defensa.
Fraude generalmente consiste de encubrimiento y no revelación de un hecho material con el intento de beneficiarse del encubrimiento.
9. ¿Cuándo se establece un nuevo contrato de arrendamiento y cuáles son las alternativas que el inquilino tiene al firmar un nuevo contrato?
Después que el juicio hipotecario ocurre, el nuevo propietario no está obligado a respetar ningún contrato que el propietario anterior tenía con el inquilino. El inquilino tampoco está obligado a continuar bajo el contrato anterior.
El nuevo propietario puede decidir respetar el acuerdo con el propietario anterior. Sin embargo, el inquilino y propietario tienen que firmar un nuevo contrato que reconoce claramente los términos del contrato anterior. Un nuevo contrato puede ser establecido con el nuevo propietario por un acuerdo verbal o implícitamente por pago y aceptación de la renta.
El inquilino no debe de sentirse obligado firmar un nuevo contrato sino está satisfactorio.
10. Si el inquilino no quiere negociar un nuevo contrato con el propietario, ¿cuánto tiempo le debe dar al propietario antes de desocupar?
Si el inquilino no ha establecido un nuevo contrato con el nuevo propietario, a través de pago de renta o por medio de un contrato escrito, el inquilino puede salir en cualquier momento sin dar ningún aviso. Si el inquilino ha establecido una relación con el propietario a través del pago de la renta, pero aún no ha firmado un contrato con el nuevo propietario, el inquilino debe dar aviso escrito para terminar el contrato. El período del aviso será basado en la frecuencia del pago de la renta, por ejemplo si el inquilino paga cada mes, tendría que dar un aviso de 30 días.
Una vez que el inquilino recibe notificación escrita del juicio hipotecario, el inquilino puede optar por moverse sin temor de ser responsable bajo los términos del contrato con el propietario anterior. Por supuesto, el inquilino es responsable por el pago de la renta hasta que se mueve.
11. Si el nuevo propietario no quiere negociar un nuevo contrato con el inquilino, ¿cuánto tiempo debe darle a éste para desalojar?
Según el acta federal Ayudando a Familias a Mantener sus Viviendas de 2009, los inquilinos tienen derecho a permanecer en la vivienda rentada por 90 días después de la ejecución o por el término del contrato de renta, a menos que la propiedad sea vendida a alguien que ocupará el lugar. Si el nuevo dueño vivirá en la casa, el contrato puede cancelarse con aviso escrito de 90 días.
Las notificaciones de menos de 90 días son ilegales siempre que la renta esté paga. En ciertos casos extremos, podría considerarse una violación del Acta de Prácticas Comerciales Engañosas. Comuníquese con la División de Protección al Consumidor de la Procuraduría General para mayor información. El requisito del aviso previo de 90 días también se aplica a propiedades HUD y FDIC.
12. ¿Qué reclamos puede hacer el nuevo dueño por daños a la propiedad?
A menos que el nuevo dueño pueda mostrar una copia del inventario inicial, o tenga testigos o alguna otra prueba, él no podrá reclamar pago de daños, excepto aquellos posteriores al nuevo título de propiedad. El desgaste natural no puede cobrarse al inquilino bajo ninguna circunstancia. Para evitar disputas, el inquilino y el nuevo propietario deberían hacer un inventario para documentar la actual condición de la unidad de renta. Si el propietario no presenta tal formulario, el inquilino debería de todos modos inventariar las condiciones de la propiedad. Cualquier tipo de documentación de las condiciones de la unidad es suficiente, incluyendo fotos y/o video. El inquilino debería guardar una copia y dar el original al propietario.
13. ¿Como puede el inquilino obtener el nombre y la dirección del nuevo propietario para solicitar reparaciones o para negociar un nuevo contrato?
El inquilino puede ir a la oficina del secretario del condado en la corte del condado y solicitar asistencia para buscar el administrador de la deuda el cual es archivado después del juicio hipotecario. El inquilino puede enviar una carta al nuevo gerente solicitando revelación del nuevo propietario. La información también puede ser obtenida llamando al Colector de Impuestos.
La información de este folleto es un resumen del tema y otros asuntos pertinentes. No deberá considerarse concluyente o sustituto de asesoría legal. Casos particulares podrían hacer estas generalidades inaplicables. Todo el que necesite asistencia legal debería comunicarse con un abogado.